Geschlossener Immobilienfonds Kündigung

Auflösung von geschlossenen Immobilienfonds und Rendite von Open-End Immobilienfonds

Dieser Abschnitt befasst sich mit dem Recht des Investors, bestehende Investitionen in Immobilienfonds, die sich in den vergangenen Jahren stark verändert haben, zu kündigen. Bei den Kündigungsoptionen richtet sich die juristische Bewertung zunächst nach der Art des Immobilienfonds. Ausschlaggebend ist die Trennung zwischen offenem und geschlossenem Sondervermögen, da verschiedene gesetzliche Rahmenbedingen des betreffenden Sondervermögens zu verschiedenen Wertansätzen des Kündigungsrechtes führen.

Offene Immobilienfonds sind gemäß 66 InvG Spezialfonds, die das in Grundstücke im Sinn der Fondsbedingungen investierte Kapital anlegt. Diese Vermögenswerte werden von den Kapitalanlagegesellschaften (KAG) im Sinn des 2 II InvG betreut und dementsprechend angelegt. Für Offene Immobilienfonds sind die gesetzlichen Rahmenbedingungen im InvG und den Vertragsregelungen festgelegt.

Das Besondere an offen gestalteten Immobilienfonds ist, dass der Investor das Recht hat, nach § 2 II Investmentgesetz zurückzunehmen. Nach § 80c II des Investmentgesetzes können in den Verträgen gewisse Rückgabefristen festgelegt werden. Andernfalls sind die Anteilscheine gemäß 80 II InvG spätestens alle zwölf Monate zurückzugeben.

Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass bei einem Umfang von mehr als 30.000,00 pro Jahr eine Mindesthaltedauer von 24 Monate gemäß 80c III VIII. Investoren in Offene Immobilienfonds, die den Halbjahreszuschuss von 30.000,00 je Investor und Fonds überschreiten, können ihre Anteilscheine seit dem 01.01.2013 nur noch mit einer Frist von zwölf Monaten gemäß 80c IV InvG an die Kapitalanlagegesellschaft ausgeben.

Das Kündigungsrecht des Investors richtet sich bei geschlossenem Immobilienfonds nicht nach dem InvG, sondern nach den getroffenen Vereinbarungen und den allgemeinen Bestimmungen des Zivilrechts. Bei den Kündigungsoptionen für geschlossene Immobilienfonds ist zwischen zeitlich befristeten und unbefristeten Sondervermögen zu unterscheiden. Für befristete Sondervermögen, die keine Kündigungsregelung in der Satzung haben, gibt es keine ordentliche Kündigungsmöglichkeit.

Der Anleger hat daher nur Anspruch auf außerplanmäßige Kündigung aus wichtigen Gründen gemäß §§ 133 III, 161 II HGB. Verstoß gegen gesellschaftsrechtliche Verpflichtungen durch die Geschäftsleitung. Bei Fondsgesellschaften mit unbefristeter Dauer ist eine ordentliche Kündigung zum Ende eines Geschäftsjahrs gemäß 161 II, 105 III, 132 HGB, 723 I 1 BGB generell möglich.

Eine reguläre Kündigung kann jedoch durch Satzungsbestimmungen für einen angemessenen Zeitraum verhindert werden, deren Zweckmäßigkeit an den ökonomischen Zielsetzungen des Sondervermögens gemessen wird. Dabei können die geschätzte Lebensdauer des Sondervermögens und andere ökonomische Gesichtspunkte berücksichtigt werden. Vor einer allfälligen Kündigung durch den Investor muss stets eine kompetente Betreuung eingeholt werden, um das Bestehen eines allfälligen Kündigungsrechtes sachlich überprüfen und den Inhalt im Beendigungsschreiben angemessen rechtfertigen zu können.

Zusätzlich zu den materiellen Überlegungen dürfen die formellen Gesichtspunkte einer solchen Kündigung nicht außer Acht gelassen werden. Bei der Erstellung eines Beendigungsschreibens für einen Immobilienfonds sind folgende Hinweise zu beachten: Exakte Benennung des betreffenden Immobilienfonds/Gesellschaftervertrags. Terminierung im Subjekt oder schriftlich deutlich. Ausreichende Rechtfertigung (bei außerordentlichen Kündigungen aus wichtigen Gründen bei geschlossenem Fonds).

Für Offene Immobilienfonds: Termin einhalten. Schriftlicher Hinweis und handsigniert. "Mit dem Terminierungsgenerator für den Immobilienfonds genügt ein Terminierungsschreiben.... Download Kündigungsbrief Beispiel: