Geschlossene Immobilienfonds Laufzeit

Geschlossene Fondsphasen

Bei den Geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich um Anlagefonds, die zur Kapitalbeschaffung für einzelne Vorhaben oder Anlageobjekte eingesetzt werden. In Deutschland ist der geschlossene Immobilienfonds die wohl berühmteste Ausprägung. Aber auch für andere Anlageobjekte wie Flugzeugfonds, Schiffsfonds und Mediafonds gibt es geschlossene Sondervermögen. Die geschlossenen Sondervermögen werden in der Regel in der Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung gegründet.

Kommanditgesellschaft und haben in der Regel eine befristete Laufzeit, die von Beginn an mitbestimmt wird. Der Zeitraum von der Produktidee bis zum Ende eines abgeschlossenen Investmentfonds ist in sechs Stufen unterteilt, man spricht auch vom Lebenszyklus: Die erste Stufe ist die Anlage. Wesentlicher Bestandteil des Konzepts sind Informationen über das Anlageobjekt, seine vorgesehene Verwendung und wie viel Geld erforderlich ist und wie es aufgenommen werden soll, d.h. wie hoch das Eigen- und fremde Geld ist.

Hier wird auch die Laufzeit des abgeschlossenen Sondervermögens bestimmt. Dabei werden alle Stufen von der Unternehmensgründung über die Kapitalaufnahme und den Fondsbetrieb bis hin zur Liquidation mitberücksichtigt. In der zweiten Stufe wird das Unternehmen gegründet. Im Regelfall wird aus der Unternehmensform eine Firma namens L. G. & Co.

Die Satzung regelt unter anderem die grundlegenden Voraussetzungen für eine Anlage, z.B. Mindesthöhe pro Investor und Prämie. In der Satzung ist auch eine bereits feste Laufzeit der Firma enthalten. Im dritten Schritt wird der Vertriebsprospekt vorbereitet und der BaFin zur Überprüfung vorgelegt.

Die Verkaufsprospekte enthalten alle wesentlichen Angaben zum abgeschlossenen Teilfonds. Dazu zählen unter anderem Angaben über das angestrebte Anlageziel, die Laufzeit des Anlagefonds und die erwarteten Erlöse. In den Verkaufsprospekten ist auch angegeben, wie hoch die Mindestanlagebeträge sind und ob bzw. in welchem Umfang eine Prämie, d.h. eine Emissionsprämie, einbehalten wird.

All diese Informationen sind ausschlaggebend für die Investitionsentscheidung des Investors, der sein Vermögen in der Regel über viele Jahre in einen geschlossen Anlagefonds investiert. Wenn der Prospekt von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) veröffentlicht wird, kann man zur weiteren Bearbeitung wechseln. In der vierten Stufe geht es um die Platzierung von Kapital.

Dabei werden die Kreditinstitute und/oder andere Absatzpartner mit der Platzierung der Aktien beauftrag. Die so gesammelten Gelder bilden das Beteiligungskapital des abgeschlossenen Teilfonds. Zugleich wird die Fremdkapitalaufnahme in der Regel in Form von Darlehen durchgeführt, bei denen die Eigenmittel eine maßgebliche Bedeutung haben. Nachdem das benötigte Volumen auf diese Art und Weise aufgebracht wurde, wird der Fond für weitere Investoren gesperrt.

In der fünften Stufe geht es um die operative Stufe. Dabei wird das Anlageobjekt, z.B. eine Immobilie, erworben und bewirtschaftet oder geleast. Danach findet einmal im Jahr eine Hauptversammlung statt, in der unter anderem darüber abgestimmt wird, ob und in welchem Umfang eine Gewinnausschüttung an die Investoren erfolgt. Darüber hinaus wird in diesen Hauptversammlungen auch die Entlassung der Geschäftsleitung beschlossen.

Damit ist die operative Stufe diejenige, in der die Erträge erwirtschaftet und an die Investoren ausbezahlt werden. Die Dauer dieser Periode beträgt in der Regel 10 bis 30 Jahre, je nach Laufzeit. Den Fondsmanagern obliegt es, das Vermögen der verschiedenen Anlagefonds in der jeweiligen Anlageklasse ertragreich anzulegen.

Nach Ablauf der festen Laufzeit des abgeschlossenen Sondervermögens folgt die sechste und abschließende Auslaufphase. Dabei wird das Anlageobjekt veräußert und der Erlös nach Abzug aller anfallenden Aufwendungen an die Investoren ausgeschüttet.