Fremdgenutzte Immobilie

Mietobjekt: Kann die Vermietung eine vernünftige Altersversorgung sein?

Ein Mietobjekt kann eine nützliche Ergänzung des Anlageportfolios sein, wenn genügend Zeit zur Verfügung steht, um das passende Grundstück zu suchen und zu managen. Mietimmobilien eignen sich dagegen nicht als einzige Vorsorgeform, da dieser Anlagestrategie die für die Vorsorge erforderliche Absicherung und Liquiditätsausstattung fehlt.

Der Zeitaufwand für ein Mietobjekt ist vor allem von der Standortlage abhängig. Das Investieren in eine Immobilie hat eine Vielzahl von besonderen Merkmalen, die Sie wissen müssen, um festzustellen, ob sich die Miete heute und in Zukunft auszahlen wird. Hierzu zählen die vorwiegend notwendige Kreditfinanzierung der Immobilie, der damit verbundene Personalaufwand, um den Immobilienwert bereits vor dem Erwerb zuverlässig schätzen zu können, und die fehlende Investitionsflexibilität der Immobilie, die einen Investitionshorizont von 10 oder besser 20 Jahren einfordert.

Mietobjekte können als Sachanlagen empfohlen werden, wenn ihre Position richtig ist und die zu mietende Immobilie nicht zu einem zu hohen Preis gekauft wird. Wenn Sie Ihr Vermögen in eine Immobilie investieren, in der andere Menschen wohnten oder arbeiteten, können Sie von den Mieterträgen gut verdienen - aber die Hausverwaltung und die Verpflichtungen als Grundbesitzer sind zeit- und kostenintensiv.

Mit der Immobilie legt der Investor auf drei Sätze. Fällt ein Teil davon aus, kommt die Pflanze aus der Fuge, so dass der Ertrag stark reduziert wird. Die Spitzensteuerquote beläuft sich seit 2005 auf 42% der Einkünfte. Bei einem persönlichen Einkommenssteuersatz von 37% ist ein jährlicher Wertzuwachs von 2% erforderlich, um eine Verzinsung von mehr als 5% zu erzielen (siehe Tabelle).

Bei einer Immobilie läuft die Renditerechnung etwas anders ab als bei einer Finanzanlage. Notieren Sie sich vor dem Erwerb eine simple Rezeptur, um die Bruttomietrendite zu ermitteln: Bruttomietrendite = realistische monatliche Nettomiete pro qm Wohnraum x 12 Monaten x 100: Einkaufspreis pro qm. Wenn 4 bis 6 prozentige Bruttomietrendite zusammenkommen, könnte sich die Investition lohnen.

Denken Sie daran: Wer 1500 EUR für den qm aufwendet, muss nach dieser Rezeptur für den qm üppig 6 EUR monatliche Miete einkalkulieren, um auf eine halbherzige Rendite von 5 Prozentpunkten p.a. zu kommen. Mit Quadratmeterpreisen von 2000 EUR sind es bereits über 8 EUR Mieteinnahmen, mit 3000 EUR sogar 12,50 EUR.

In jedem Falle sind die üblichen Unterhaltsreserven für Stockwerkeigentum (Richtwert: 6 bis 10 EUR pro m² Wohnfläche) und ggf. Bewirtschaftungskosten (Richtwert: 200 bis 270 EUR pro Jahr) abzuziehen, was die Einnahmen aus der Grundmiete reduziert. Andererseits können zumindest 5 v. H. des Anschaffungspreises für das Notariat, die Grunderwerbssteuer und das Katasteramt sowie eine zusätzliche Maklergebühr (Erwerbsnebenkosten) auf den Anschaffungspreis aufgeschlagen werden, was die Erwerbskosten erhöht.

Die Nettorendite, die sich aus der Berechnung "Jahresrendite mal 100 nach Anschaffungskosten" errechnet, sinkt somit oft auf 2 bis 4 Prozentpunkte. â??Wer die Immobilie auf Pump erwirbt, muss noch die Fremdkapitalzinsen verrechnen, so dass per Saldo nicht viel mehr verbleibt als in schlimmen Momenten mit dem Sparbuch: 1 %.

Nur Hochverdiener mit einem monatlichen Einkommen ab 5.000 EUR können durch den steuerlichen Vorteil noch eine signifikante Verzinsung erzielen. Dazu muss die Immobilie über alle Jahre hinweg kontinuierlich gemietet werden und ihren Nutzwert um mind. 2 Prozentpunkte pro Jahr steigern. Die Verzinsung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie besteht aus aktuellen Mieterträgen, steuerlichen Vergünstigungen (Abschreibungen auf Verschleiß - Abschreibungen, Abzug von Fremdkapitalzinsen) und der Wertsteigerung.

Die Veräußerungsgewinne müssen nicht besteuert werden, wenn zwischen Errichtung oder Erwerb und Veräußerung mindestens zehn Jahre liegt. Die Anschaffung sollte daher mindestens im 55. Lebensjahr stattfinden, um bei Rentenbeginn mit 65 Jahren wirtschaftlich beweglich zu sein und die vermeintliche Wertsteigerung beim Weiterverkauf nicht versteuern zu müssen.

Sie können diese Zahlen selbst schätzen, indem Sie so viel wie möglich über die Immobilie erfahren, bevor Sie sie kaufen. Damit es nicht zum Scheitern kommt, muss man sich sowieso viel intensiver mit dem Gegenstand beschäftigen als etwa beim Erwerb von Rentenpapieren oder Versicherungsverträgen. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, nicht zu hoch zu kaufen und dadurch überhaupt eine gute Verzinsung zu erzielen.

So kann die Rentabilität erst dann abschließend und exakt berechnet werden, wenn die Immobilie veräußert wurde und die gesamten Kosten der Finanzierung vollumfänglich - d.h. erst danach - einberechnet werden. Aber Spaß beiseite: Persönliches Ortswissen ist beim Immobilienkauf unabdingbar. Suchen Sie selbst, d.h. ohne einen kompetenten Entwickler, Makler, Veranlasser oder Teiler, aber möglicherweise mit Unterstützung eines kompetenten lokalen Vermittlers, so werden Sie in der Regel ein Immobilienobjekt vorfinden, dessen Anschaffungspreis deutlich unter dem vieler in Hochglanzbroschüren beworbener Objekte liegt, die sich später als Investitionsruine erweisen können.