Bewertung Geschlossener Immobilienfonds

Wertermittlung von Fondsanteilen an Immobilien-Sondervermögen

Einige Immobilienfonds sind aufgrund ihrer Investitionen weniger liquid als Investmentfonds. Bei der Bewertung von Immobilienfonds muss diese niedrigere Liquiditätssituation berücksichtigt werden. So können Immobilienfonds verschiedene Formen annehmen, neben den offen stehenden Immobilienfonds des InvG, die in der Regel eine tagesaktuelle Rücknahme von Anteilen versprechen, gibt es auch solche geschlossenen Fondsbauten, die eine Jahresrücknahme von Anteilen oder eine Rücknahme am Ende der Laufzeit ermöglichen können.

Obwohl alle diese Mittel Immobilienfonds sind, unterscheidet sich die Bewertung dieser Mittel als Finanzinstrumente im Sinne von IAS 39 hinsichtlich der Betrachtung eines Liquiditätsabzugs. Offene Immobilienfonds, für die an jedem Handelstag ein Anteilswert bestimmt wird und für die die Rücknahme von Anteilscheinen nach 81 InvG nicht eingestellt wird, sind mit dem an jedem Handelstag festgelegten Anteilscheinrücknahmepreis zu bilanzieren, es sei denn, es liegen Anhaltspunkte dafür vor, dass die Rücknahme der Anteile auszusetzen ist.

Wird die Rücknahme von Anteilscheinen jedoch eingestellt oder handelte es sich um einen geschlossenen Investmentfonds, bei dem auch keine tagesaktuelle Rücknahme von Anteilscheinen möglich ist, so ist der errechnete Anteilwert nur der vorläufige Ausgangswert für die Bestimmung des Zeitwerts. Die Zahl der Aussetzungen von Anteilscheinrücknahmen ist in der jüngeren Zeit gestiegen.

Zudem ist zu beachten, dass Geschäfte mit Fondsanteilen an geschloßenen Immobilienfonds oft mit signifikanten Preisnachlässen (10-15%) auf den Zweitmärkten getätigt werden.

Abgeschlossene Immobilienfonds im Test: Die meisten scheitern durch

Die Geschlossenen Immobilienfonds erfreuen sich zurzeit großer Beliebtheit. Aber wenn private Investoren in Shoppingcenter, Seniorenheime oder Hochschulgebäude anlegen, werden sie das Wagnis oft unterbewertet. Nur 8 von 58 Anbietern sind in einer Untersuchung der Stiftung Warentest einigermaßen überzeugend. Für zehntausend Euros kommen Sie auf dem Grundstücksmarkt nicht weit, für das Preisgeld bekommen Sie nicht einmal drei qm Eigentumswohnungen in vielen großen Städten.

Wenn Sie in Sachanlagen mit beschränkten Ressourcen anlegen wollen, sind offene Immobilienfonds die richtige Wahl. Zu risikoreich sind die meisten der auf dem Weltmarkt angebotenen Erzeugnisse, meint die Warentest Stiftung. Für die Dezember-Ausgabe von "Finanztest" hat die Fondation 58 Angebote geprüft. Der Gedanke der offenen Investmentfonds hat auf den ersten Blick seinen Reiz: Zum einen, weil man sich schon ab EUR 10000 an einem Immobilien-Projekt beteiligen kann.

Häufig sind dies Büroobjekte, aber auch Shoppingcenter, Seniorenheime oder Studentenheime werden durch einen geschlossenen Fond mitfinanziert. Andererseits, weil Sie sich als Investor um nichts mehr Sorgen machen müssen. Die Fondsleitung erwirbt die Liegenschaft, vermittelt bei Bedarf Darlehen und verwaltet, vermietet und verpachtet die Liegenschaften. Der Investor erhält eine Jahresausschüttung und am Ende, wenn die Liegenschaft veräußert wird, einen angemessenen Gegenwert.

Denn der Investor muss keine zusätzlichen Beiträge mehr leisten, wenn der Fond ausfällt. Die Gefahr eines Totalverlustes besteht jedoch weiterhin. Ungeachtet des offenkundigen Risiken sind die geschlossenen Immobilienfonds gefragt: Im ersten Semester 2012 hat die Sparte 733 Mio. EUR eingeworben, 50 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Anlass genug für die Stiftung warest, sich den Standort Deutschland näher vorzustellen.

"Die Folge ist eine klare Mahnung für die Investoren und kein glorreiches Blatt für die Branche", kritisiert Finanztestleiter Hermann-Josef Tehnhagen. Die ersten Hürden haben zwei Dritteln der Mittel nicht einmal genommen. Zahlreiche Investmentfonds sind gescheitert, weil sie von den Investoren zu viel Zuversicht verlangt haben: Wenn mehr als zehn Prozentpunkte der Immobilienanlagen zum Zeitpunkt der Zeichnungserstellung noch nicht bekannt sind, spricht man von einem "Blindpool".

Für Investoren ist das Wagnis hier kaum vorhersehbar. Als weiteres Knock-out-Kriterium galt die Prospekthaftung: Überträgt der Initiator des Sondervermögens die Prospekthaftung auf die Investmentgesellschaft, reduziert er sein eigenes Restrisiko. "Das ist ein Warnzeichen für Investoren", sagt er. Aber selbst unter den 22 untersuchten Kassen gab es keine, die die Testpersonen ohne Einschränkung weiterempfehlen konnten.

Investoren haben ein viel längeres Engagement: Sie können ihre Investitionen erst ab 2027 einfordern. Aussichtsreicher ist das Gesamtkonzept des Testgewinners "FHH Immobilie 12", der zumindest "zufriedenstellend" abgeschnitten hat. Die Stiftung beteiligt sich an Studentenwohnungen in Frankfurt am Main und Hamburg. Die berechneten Mietpreise sind mit 20 EUR pro qm nicht gerade billig, aber angesichts der Lage in der Innenstadt durchaus machbar.

Wenn die Schülerinnen und Schüler einmal umziehen, sollte es kein Hindernis sein, den Wohnbereich anderswo zu mieten. Andererseits könnte die Nutzung des Anschlusses beim "LHI Immobilienfonds TÜV Berlin" erschwert werden. Es wird in ein Hochschulgebäude mit Seminar- und Vortragsräumen gesteckt; das Gebäude ist nach dem Baurecht an Ausbildungszwecke geknüpft. Hört sich für die Fondsinhaber zunächst gut an, ist aber in der Realität ungünstig: Weil der Anschaffungspreis nach der Erstmiete kalkuliert wird, bezahlen sie zu viel für die Liegenschaft.

Schließlich ist, wie bei den meisten anderen Marktangeboten auch, bereits eine Uni-Fonds-Eintrittsgebühr von 10000 EUR möglich. Diejenigen, die in die Studentenwohnungen des Fachhochschulfonds anlegen wollen, müssen jedoch mind. 50000 EUR zuzüglich drei Prozentzuschlag einbringen. Für sie sollte die Hochmiete kein Hindernis sein, denn eines ist klar: Nur für Wohlhabende sind die geschlossenen Investmentfonds geeignet.

In Notfällen sollten die Investoren auch in der Lage sein, einen Totalschaden zu ertragen.