Zinsen Bausparen Aktuell

Bau- und Darlehensverbände: Von Freundschaftssparer zu kollektivem Schrecken

Der Bausparsektor war bis zur Jahresmitte der 90er Jahre weitgehend von einer starken gemeinsamen Kreditnachfrage gekennzeichnet. Zinsgünstige Baufinanzierungen erfreuen sich in Hochzinsphasen großer Nachfrage und stellen eine interessante Option für die Finanzierung von Immobilien dar. Dementsprechend hoch waren in diesen Jahren die Kollektivanlagenquoten der Wohnungsbaugesellschaften, wobei die einzelnen Institutionen außerhalb des Kollektivs Mittel beschafften und damit Investitionsquoten von mehr als 100 % erlangten.

In diesem Zeitraum war die Sicherung der Liquiditätssituation die zentrale Aufgabe im Management der Sparkassen. Die kollektiven Schutzmassnahmen wie die Verlängerung der Wartezeit gewährleisteten zudem die Sicherheit des Bausparens, verursachten aber bei den Kundinnen und Kunden Unzufriedenheit, da dies oft den Zeitrahmen für die Finanzplanung überschritt. Deshalb haben mehrere Wohnungsbaugesellschaften Tarifmodelle mit Zinsbonusbestandteilen eingeführt.

Sie sollen die Bausparkunden ermutigen, das Kollektiv mit langfristiger Liquiditätsversorgung zu versorgen, ohne selbst einen Kredit aufzunehmen. Den Anstoß dazu gaben weitere Vergütungsbestandteile (Zinsbonus), die bei Erlass des Kollektivdarlehens an den Bauherrn gezahlt werden. Diese Art von Bausparern sichert mit ihrer hohen Liquiditätsausstattung gemeinsame Sicherheit mit geringen Standzeiten und wird daher als Freundschaftssparer bezeichne.

Wegen der Unsicherheit bei der Zahlung von Zinsboni sind die Wohnungsbaugesellschaften verpflichtet, für diese Haftungsart eine Rückstellung zu bilden. 3. Die Zinsboni haben innerhalb der Sparte eine andere Bedeutung für die bausparkasse. Auch eine Unterschreitung bei negativem Zinsniveau ist nicht mehr ausgeschlossen. Deshalb steht in der aktuellen Tiefzinsphase für diesen Kundenkreis vor allem die Zinsattraktivität des Bausparvertrages (teilweise bis zu 5 %) im Vordergrund, während das hochverzinsliche Bausparen nicht mehr börsenfähig ist.

Aufgrund des veränderten Verhaltens der Kunden mit zunehmendem Verzicht auf das Bausparen und zugleich höherer Zinsbonuszahlungen müssen eine Vielzahl von Sparkassen methodische Anpassungen bei der Bestimmung der Zinsbonusrückstellung vornehmen, die sich derzeit deutlich negativ auf die Ergebnissituation der Sparkassen auswirken. Eine Vielzahl von Wohnungsbaugesellschaften musste ihre Zinsboni zum Teil in erheblichem Umfang abtragen.

In der jüngeren Zeit haben viele Wohnungsbaugesellschaften erhebliche außerplanmäßige Zuführungen zu ihren Zinsboni vorgenommen. Der Aufwand für Zinsboni ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Wurden 2008 noch rund 10 Prozent der Gesamtausgaben der Wohnungsbaugesellschaften für die Zuführung zur Zinsbonusrückstellung aufgewendet, so waren es 2014 bereits rund 15 Prozent.

Eine Abflachung dieses Trend ist derzeit nicht erkennbar. Dieser Anstieg der Zinsbonusaufwendungen wird daher in den nächsten Jahren ein wichtiger Faktor in der Gewinn- und Verlustrechnung der jeweiligen Bausparkasse sein, der die Ergebnisentwicklung der Institutionen weiter beeinflussen wird. Je nach Tarifstruktur der Zinsboni, den derzeitigen Bereitstellungssätzen und dem tatsächlichen Verbraucherverhalten gibt es jedoch für die jeweiligen Häuser verschiedene Worst Case-Szenarien.

Wegen der hohen Wichtigkeit der Zinsbonusrückstellung und ihrer betriebswirtschaftlichen Aussagekraft ist ein angemessenes, übersichtliches und methodenstabiles Verfahren zur Bestimmung der Zinsbonusrückstellung erforderlich. Alle bewertungsrelevanten Kostentreiber müssen in einem kontinuierlichen Prozeß beobachtet werden. Auf Grund der unterschiedlichen Struktur der Zinsbonusregelung für einzelne Institute gibt es kein einheitliches branchenweites Bereitstellungsverfahren für die Bemessung der Zinsboni.

Aus Sicht von zeb sind die folgenden Aspekte jedoch eine unabdingbare Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Bewertung: Diese sind vertragsspezifisch (z.B. Betrag des bestehenden Bonusanspruches, Vertragsstatus Fortsetzung/Auslauf, Tarifbedingungen usw.). Zur fortlaufenden Überprüfung der Zinsbonusrückstellung müssen alle maßgeblichen Value Driver überwacht werden. Die folgende Fallstudie zeigt, wie wichtig eine transparente und kontinuierliche Kontrolle bei der Festlegung der Zinsbonusrückstellung ist.

In der Ausgangslage wird ein Portfolio von Zinsüberschussrückstellungen einer Wohnungsbaugesellschaft in Höhe von 100 Mio. EUR mit einer erforderlichen Vorsorgequote von 75 Prozent berücksichtigt. Die transparente Überwachung erlaubt im ersten Falle die unmittelbare Abstimmung des Bereitstellungsverfahrens, im zweiten Falle verspätet sich die Abstimmung des Bereitstellungsverfahrens durch eine fehlerhafte Überwachung.

Bei der zweiten Variante gibt es keine transparente Überwachung; die notwendige Änderung der Quoten wird sich erst im fünften Jahr zeigen. Aus der ad hoc-Anpassung des Vorsorgeverfahrens ergibt sich im Jahr der Umsetzung ein direkter Zusatzaufwand in Höhe von 10 Mio. EUR, der sich erheblich auf die Gewinn- und Verlustrechnung auswirkt. Für das Management von Wohnungsbaugesellschaften sind insbesondere Zinsverpflichtungen von großer Wichtigkeit.

Der Aufwand für Zinsboni macht einen steigenden Teil der Gewinn- und Verlustrechnung der Wohnungsbaugesellschaften aus. In den vergangenen Jahren mussten mehrere Wohnungsbaugesellschaften erhebliche Sonderzuführungen zu den Zinsboni aufwenden. Sollten die Zinsen langfristig auf einem nachhaltigen Niveau bleiben, können weitere ungeplante Allokationen innerhalb der Industrie nicht ausgeschlossen werden. Es gibt keinen Industriestandard für die Berechnung der Zinsboni, aber sie müssen angemessen und methodenstabil sein.

Dabei müssen alle wesentlichen Kostentreiber der Zinsbonus-Verpflichtungen in einen fortlaufenden Prozeß einbezogen werden.