Immobilienfinanzierung Zinsen

Obwohl die EZB die Leitzinsen weiterhin bei Null liegt, hat sie ihr Programm zum Aufkauf von Staats- und Industrieanleihen sowie Hypothekenpfandbriefen seit Jahresanfang von 60 Mrd. auf 30 Mrd. EUR pro Monat reduziert. "Aber Immobilien-Finanzierer und konkrete Goldinvestoren auf dieser Seite des Atlantik können sich den gestiegenen Zinsen auf der anderen Seite des Großen Teichs nicht entgehen lassen.

So hat die US-Notenbank den Leitzinssatz bereits sechs Mal erhöht - jüngst auf 1,5 bis 1,75 Prozentpunkte. Dies hat nicht nur die Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen in diesem Jahr zum ersten Mal über die Drei-Prozent-Marke gedrückt. Bei deutschen Staatsanleihen mit der gleichen Fälligkeit lagen die Zinsen im Monatsverlauf um 0,64 Prozentpunkte - 50 Prozentpunkte über denen des Vormonats.

Mit den höheren Zinsen für Staats- und Industrieanleihen in den USA verlagern Anleger ihr Vermögen mehr und mehr vom Euroraum in den Dollarblock. Zur Refinanzierung müssen die Hypothekenbanken im Euroraum daher den Käufern ihrer grundrechtsgesicherten Schuldtitel erhöhte Zinsen einräumen - und für ihre Kredite einen entsprechenden Zinsaufschlag vorsehen. Der Finanzier der auf Wohnungsbaugesellschaften und gewerbliche Immobilieninvestoren spezialisierten Sparkassen-Finanzgruppe wird im Frühling 2016 einen 500 Mio. EUR schweren Hypothekenpfandbrief mit einer 3-jährigen Laufzeit emittieren können mit einer Minusrendite von 0,162 %.

Anders heute: Wenn die Berlin Hyp im kommenden Monat einen weiteren Hypothekenpfandbrief über eine halben Mrd. EUR mit einer Laufzeit von acht Jahren begibt, muss sie den Anlegern einen Jahreskupon von 0,75 % einräumen. Mehrere börsenotierte Immobiliengesellschaften treiben daher Obligationen auf den Markt, um das historisch noch niedrige Zinsniveau so lange wie möglich zu halten - und müssen nach wie vor hohe Fremdkapitalkosten als im Jahr zuvor aufbringen.

Das auf Investitionen im Wertschöpfungsbereich fokussierte Traditionsunternehmen wird im Nov. 2017 eine acht-jährige Schuldverschreibung über 700 Mio. EUR mit einem Kupon von einem Prozentpunkt ausgeben. Allerdings muss die Firma bereits einen Kupon von zwei Prozentpunkten für eine im April diesen Jahres begebene Schuldverschreibung mit der gleichen Fälligkeit von 500 Mio. EUR einräumen.

Vonovia, Deutschlands größte Immobiliengruppe mit einer Börsenkapitalisierung von 20,1 Mrd. EUR und einem Bestand von 394.000 Wohneinheiten, finanzierte erneut ihre "Expansionswünsche" durch eine Kapitalmaßnahme. Im vergangenen Jahr erwarb das Unternehmen die Österreichische Post mit ihren 24.500 Eigentumswohnungen für rund 2,7 Mrd. EUR und verschlang in diesem Frühling das in Deutschland und Österreich gelegene Büro in Wien mit 49.000 Eigentumswohnungen für 5,2 Mrd. EUR.

Nun erwarb das Unternehmen mit Sitz in Bochum im Monat März weitere 995,8 Mio. EUR durch die Emission von 26 Mio. neuen Anteilen in einer Privatplazierung bei privaten Anlegern, um seinen Industriekollegen Victoria Parks mit 13.700 Wohneinheiten zu erwerben. Heute ist Vonovia an der Spitze der Immobilienwirtschaft in Europa", sagt CEO Rolf Buch.

"Am wenigsten sind die Anbieter von Investmentfonds von der Trendwende bei den Zinsen berührt. "Immobilienspezialfonds gehören zu den bevorzugten Abnehmern der Bank, weil es sich um hoch reglementierte Fonds mit rechtlich beschränktem Einsatz von Fremdkapital handelt", sagt Michael Schneider, Managing Director der in Hamburg ansässigen Dienstleistungsgesellschaft Intreal, die auf die Auflegung und Verwaltung von Immobilienspezialfonds von mehr als 20 Providern spezialisiert ist und zu deren Mandanten unter anderem die Unternehmen Beos, Credit Suisse, DIC Asset, Ellwanger & Geiger, Hanse Merkur und TH Immobilien gehören.

Der Darlehensanteil für Offene Immobilien-Publikumsfonds beträgt 30 und für Immobilien-Spezialfonds 50 Prozent der Darlehensanteil. Bisher mussten 18 Fahrzeuge mit einem betreuten Vermögen von 26 Mrd. EUR nach Beginn der Finanzmarktkrise abgewickelt werden, weil die Anleger in panischer Weise Millionenbeträge abtransportierten. Durch den konkreten Goldboom der letzten Jahre haben sowohl die institutionellen als auch die privaten Anleger verstärkt in Investmentfonds investiert.

Alleine im ersten Vierteljahr dieses Jahr flossen 1,7 Mrd. EUR frisches Eigenkapital in offen stehende Immobilien-Publikumsfonds. "Für die von uns verwalteten offenen Immobilien-Spezialfonds beträgt die mittlere Darlehensquote weniger als 40 Prozent", sagt Schneider. "Im Jahr 2017 sank die Durchschnittskreditquote um weitere 40 Prozentpunkte auf 13,6 Prozent", sagt Sonja Knorr, Analytikerin bei der Rating-Agentur Scope in Berlin.

Wenn die Lokalwährungen gegenüber dem EUR an Bedeutung einbüßen, fallen auch die Finanzierungsaufwendungen. "Daher ist die Finanzierungsrate bei Investmentfonds, die vorwiegend außerhalb der Eurozone anlegen, am höchsten", sagt Reinhard Kutscher, CEO. Die " UniImmo: Deutschland " konzentriert sich auf Deutschland mit einer Mischung im EWR und hat daher eine sehr geringe Finanzierungsrate von weniger als einem Prozentpunkt.

Ausleihungen haben eine mittlere Laufzeit von 4,7 Jahren. Demgegenüber liegt die Finanzierungsrate der "UniImmo:Europa", die sich auf Europa konzentriert und auch nicht-europäische Orte wie die in den USA umfasst, bei 15,8 Prozent bei durchschnittlich vierjähriger Zinsbindungsdauer. UniImmo: Global", die global investiert, hat einen Darlehensanteil von 20,7 Prozentpunkten, die mittlere Laufzeit der Kredite liegt bei 3,8 Jahren.