Wohnung Kaufen wie Finanzieren

Finanzierungen: Die drei grössten Fallstricke beim Immobilienerwerb

Wenn Sie ein Wohnhaus oder eine Wohnung kaufen wollen, finanzieren Sie es oft mit einem Darlehen. Worauf Sie bei der Projektfinanzierung achten sollten. Der Preis für das Wohnhaus beträgt 300.000 EUR. Denn eine solche Wohnung scheint angesichts ständig ansteigender Preise recht interessant. Um so mehr, wenn Interessentinnen und Interessenten dann noch die Beispielkalkulation für die Finanzierungen nachlesen, die der Anbietende in diesem Falle auf seinen Internet-Seiten eröffnet: Bei einem Kreditzinssatz von 3,05 Prozent und einer Rückzahlungsrate von 1 Prozent läge die Monatsrate bei bezahlbaren 835, also 835 EUR.

"Oft korrespondiert das mit der Höhe der Mietpreise für eine solche Wohnung", sagt Daum. Nach Angaben der FMH Finanz-beratung beträgt der Durchschnittszinssatz für Immobiliendarlehen aktuell 2,32 Prozentpunkte (Stand: 12. Mai 14). Infolgedessen plant mancher Abnehmer seine Finanzierungen zu eng. So kann sich ein Einkäufer beispielsweise eine Monatsgebühr von 1000 EUR erkaufen.

Das rechnerische Darlehensvolumen beträgt bei einem Rechnungszins von 3 Prozentpunkten und einer Rückzahlungsrate von 1 Prozentpunkten 300.000 EUR. Sind die Zinssätze nur wenige Prozentpunkte über dem bisherigen Niveau, fällt das Darlehensvolumen deutlich: Bei einem Satz von 4 Prozentpunkten kann sich der Erwerber im Beispiel nur ein Darlehen von 240.000 EUR erlauben.

Das potenzielle Darlehensvolumen fällt bei einem Zins von 5 Prozentpunkten auf 200.000 EUR. Doch nur, wenn der Zins tief ist. Das klingt vielleicht ungewohnt, ist aber wahr: Je tiefer die Zinssätze sind, umso mehr Zeit braucht man für die Rückzahlung eines Darlehens", erläutert er. Zum Beispiel für ein Darlehen über 100.

werden mit einem Zins von 5 Prozentpunkten und einer Rückzahlungsrate von 1 Prozentpunkten pro Jahr in Höhe von 6000 EUR ausbezahlt. Das Darlehen ist damit nach rund 36 Jahren voll getilgt. Bei einer Verzinsung von 2 Prozentpunkten müssen für den gleichen Rückzahlungssatz nur 3000 EUR pro Jahr ausbezahlt werden. Von den 6.000 EUR, die pro Jahr anfallen, werden im ersten Falle rund 2.640 EUR für die Rückzahlung im zwanzigsten Jahr verwendet.

In dem zweiten Beispiel werden nur 1.475 der 3.000 EUR, die pro Jahr zu zahlen sind, für die Rückzahlung verwendet. "Danach ist das Darlehen aber meist noch nicht voll getilgt", erläutert Schwarz. Im obigen Beispiel wären von den rund 200.000 EUR nach zehn Jahren noch rund 265.000 EUR offen.

Wenn Sie keinen Finanzierungsspielraum mehr haben, können Sie an dieser Stelle rasch in Bedrängnis kommen. Eine gute Vorraussetzung dafür sind die derzeit geringen Finanzkosten. In Anbetracht der höheren Einkaufspreise ist die Miete nicht billiger als der Kauf? Anschließend kauft ein Erwerber Wohnimmobilien im Gesamtwert von 200.000 EUR. Sie beteiligt sich mit 90.000 EUR am Kapital.

Er trägt die Kosten von insgesamt rund zwanzigtausend Euros. Es wird ein Baukredit in Höhe von 130.000 EUR mit einem festen Zinssatz von 15 Jahren aufgenommen. Im Gegenzug bezahlt er 3,4 Prozentpunkte Sollzins, die erste Rückzahlung beginnt mit zwei Zehntel. Gleichzeitig wird eine Steigerung von 0,5 Prozentpunkten pro Jahr angenommen. Für eine Vergleichswohnung bezahlt der Vermieter 700 EUR Monatsmiete.

Es wird eine Mieterhöhung von 1,5 Prozentpunkten pro Jahr angenommen. Zudem besitzt der Pächter ein Beteiligungskapital von 90.000 EUR, das er mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 2,5 Prozentpunkten pro Jahr einbringt. Statt 700 EUR Mietzins bezahlt er nur 585 EUR Kredit. "Mit der angestrebten Mieterhöhung von 1,5 Prozentpunkten pro Jahr wird die Mietentwicklung in 30 Jahren auf knapp 1.100 EUR steigen", sagt Lücke.

Der Pächter hat über 3 15.000 EUR an seinen Hausherrn zahlt. Andererseits beläuft sich der Gegenwert seines Sparkontos auf 189.000 EUR. Alles in allem hat der Pächter einen Schaden von 126.000 ? erlitten. Die Immobilie ist mittlerweile auf 232.280 EUR gestiegen und hat im Laufe der Jahre rund 104.000 EUR weniger an monatlichen Gebühren bezahlt als der Mietkaufmann.

"Das ist ein Irrtum, den viele machen: Sie legen ihre Mieten sofort mit einer eventuellen Monatsgebühr fest. "Wer zum Beispiel 800 EUR pro Monat zahlt, muss etwa 150 EUR abziehen", sagt Schwarz. "Du könntest also 650 Dollar im Monat für einen Schein auftreiben. Zudem sollte die Rückzahlung zumindest 2, besser noch 3 Prozentpunkte betragen.

"Sie können den Darlehensbetrag wirklich zurückzahlen, bis Sie in den Ruhestand gehen.