Wohnung als Renditeobjekt

Das Appartement als Rückgabeobjekt? - Wirtschafts-Nachrichten: Finanzen

Mehr und mehr trifft heute das Gleiche zu: Meine Wohnung ist eine Geldanlage. Auch Ansgar Gmür, Geschäftsführer des HEV, ergänzt: "Wir sehen einen anhaltenden Aufwärtstrend, dass mehrere Einzelpersonen schon lange vor ihrer Rente eine Wohneinheit als künftiges Altersheim erstehen. Die Auswahl des Mieters obliegt ihm, er schließt einen Pachtvertrag ab und verrechnet die Mietkosten.

Nicht zuletzt ist dies auch ein Spiegelbild der sozialen Mobilität: Wer vor Jahren einmal eine Wohnung gekauft hat, zieht in eine andere Großstadt oder gar ins Ausland. Denn die Menschen, die sich dort niedergelassen haben, sind in der Lage, ihr Leben zu leben. Familien- oder Gefühlsgründe machen oft den Unterschied zwischen Besitz und Verkauf der Wohnung aus.

Aber zahlt sich das wirklich aus? Zum Beispiel eine Bodeneinheit in Bern: Bei einem Anschaffungspreis von 850'000 CHF und einer realen Mietpreis höhe von gut 2'000 CHF muss man beinahe die Rückgabe mit einer Leselupe ausmachen. "Da jede Liegenschaft mit Kosten und Risiko behaftet ist, sollte die Verzinsung sogar über der von Staatsanleihen mit Goldrand sein.

Wichtig für die Rentabilität ist natürlich auch, dass das Einkommen als Einkommen steuerpflichtig ist, wodurch bestimmte Unterhalts- und Zusatzkosten abzugsfähig sind. Die Berechnung der Rendite ist besser, wenn die gleiche Projektgröße verwirklicht wird, günstige Altbauten "saniert" und Volumeneffekte genutzt werden. Das Risiko von Immobilieninvestitionen und der gesamte administrative Aufwand kann optimiert werden, wenn Sie mehrere Dutzend oder gar mehrere hundert Wohneinheiten gleichzeitig betreuen.

Lohnt sich der "Businessplan" eines einzelnen Objekts nicht, gibt es andere Gründe: Auch ein völliger Neueinsteiger kann die wunderschöne Wohnung mit einem Händedruck ausleihen. Nicht immer sind Laie im Bilde, wie sie die zusätzlichen Kosten verrechnen müssen, oder es kommt auch mal etwas anderes unter Eis: Wer zum Beispiel die Wohnung mit Pensionskassengeldern kofinanziert hat, muss nach einer bestimmten Übergangszeit - in der Regel ein Jahr - das Vorsorgebudget zurückzahlen, wenn die Wohnung nicht besiedelt ist.

Nicht immer haben dann die Besitzer im Hause und die Bewohner der Mieteinheiten die gleichen Vorlieben. Die Vermieterin und die Administration dürfen es daher nicht vernachlässigen, für eine gute Einigung im Hause zu sorgen und die Bewohner über ihre Rechte und Verpflichtungen aus der Wohnungsordnung und dem Pachtvertrag zu unterrichten.

Es ist ratsam, aus Gründen der Beweisführung vorhandene Defekte der Wohnung in einem Eintragungsprotokoll aufzuschreiben. Der Pachtvertrag kann informell, auch oral, abgeschlossen werden. Bei der Mietberechnung sollte der Mieter die Hypothekarzinsen, die Eigenkapitalzinsen, die Unterhaltskosten, die Kosten für Nebenleistungen, die Administration, die Amortisation, die Steuer und die Versicherung mitberücksichtigen. Die Vermieterin sollte die Menge und den Typ der anfallenden Kosten im Vorfeld mitverfolgen.

Achtung: Die Mehrkosten der Wohneinheit sind nicht mit den Mehrkosten aus dem Mietvertrag gleichzusetzen. Die Mieterin darf nicht mit dem Erneuerungsfond der Wohnungseigentümergemeinschaft, der Hausratversicherung und der Grundsteuer belasten - diese Kosten müssen in der Anmietung enthalten sein. Andererseits können als Zusatzkosten Heizkosten, warmes Wasser, Kabelfernsehen, Kehrgebühren, allgemeine Elektrizität im Hause und Hausmeister berechnet werden.

Mehr....