Kaufen oder Mieten

Immobilie: Besser kaufen - oder mieten?

Aber sowohl die Mieten als auch die Einkaufspreise in der bayrischen Hauptstadt wachsen so abstrus, dass er bezweifelt, dass er sich je etwas anderes erlauben kann. "Unter all unseren Bekannten ist der Wohnungsmarkt das Hauptthema: Wie kann ich eine Immobilie finden? Sollte ich kaufen oder mieten?

Noch vor zwei Jahren wollte er eine Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnung kaufen, als er sich noch nicht ganz sicher war, was auf dem Grundstücksmarkt los war. Er und seine Ehefrau errechneten, dass sie bei niedrigem Wagnis rund 400.000 EUR sammeln werden. Das Ehepaar hat sich also für B entschieden: eine 2-Zimmer-Wohnung in Deutschland zu mieten und zu kaufen.

Manchmal war die angebotenen Wohnungen in der NÃ??he einer Kläranlage, manchmal gab es eine LÃ?cke in der AuÃ?enwand fÃ?r mehrere Meter. Ein alter Setzungsschaden, das Gebäude wurde in den fünfziger Jahren erbaut, der Broker wog ab, obwohl er es vorher bei Google Street View komplett unversehrt vorfand.

Zur Finanzierung einer weiteren Immobilie hätte er die Mieten kräftig anheben müssen. Preis, Größe, Besonderheiten, Finanzzahlen und ein paar Schlüsselwörter, die jedes Einzelprojekt zum Scheitern gebracht haben. Schon in den neunziger Jahren war es für viele bürgerliche Familien eine Selbstverständlichkeit, ein eigenes Wohnhaus zu errichten.

Auch in den heiß ersehnten Standorten von Großstädten oder Hochschulstädten war dies für sie eine Selbstverständlichkeit. Im Jahr 2016 verfügte jeder Bundesbürger über ein durchschnittliches monatliches Einkommen von rund 1800 EUR. Gleichzeitig sind die Hauspreise buchstäblich explodiert: +30 Prozentpunkte.

Wie eine Befragung der ING-DiBa ergab, sind 56% der Bundesbürger der Meinung, dass sie es sich wohl nie erlauben können, ein Eigenheim zu kaufen - das ist mehr als in Deutschland. Folgerichtig können diejenigen, die in den eigenen vier Mauern wohnen, im hohen Lebensalter einsparen.

Ist der Preis nicht so hoch, dass der Crash nur eine Frage der Zeit ist? Und wenn die EZB wieder die Zinssätze erhöht - und Darlehen verteuert werden? Möglicherweise ist ein Makler die einzige Person, die Sie bitten sollten, ob es sich noch gelohnt hat, eine Immobilie zu kaufen.

"Mit Ausnahme von minimalen Abwärtsschwankungen hatte jeder das ständige Feeling, dass die Kurse zu hoch sind, es ist vorbei", sagt er. Viele unentschlossene Interessierte hat er mit solchen Aussagen sicherlich schon zu unterschriftswilligen Käufern gemacht. Besonders spannend ist es aber, weil er eine Überzeugungskraft zum Ausdruck bringt, die viele Deutschen in eindrucksvollen Worten teilen: Verachtung für alles, was mit Wertpapieren oder Finanzmarkt zu tun hat.

Vermutlich spricht er mit solchen Parabeln aus der Sicht vieler seiner Kundschaft - und das ist wohl der Grund, warum viele Menschen in Deutschland trotz aller Warnsignale ein hohes Risiko beim Kauf eines Hauses oder einer Immobilie eingehen. Weshalb die Lust am Kaufen nicht gebrochen ist, obwohl die Mieten in vielen großen Städten bereits viel geringer ansteigen als die Einkaufspreise - ein deutliches Indiz dafür, dass etwas nicht in Ordnung ist.

Ziegerts Webseite bietet derzeit eine neue 90 qm große Wohnung in Pankow für mehr als fünfhunderttausend Dollar an; vor zehn Jahren hätten die Menschen in der gleichen Region vermutlich nicht mehr als die halbe Summe an. Doch Berlin wächst, behauptet er, und dann dieses "große Niedrigzinsgeschenk". Wenn man heute eine Wohnung kauft, muss man fast 7 EUR pro qm für 4000 EUR pro Tag bezahlen, sagt er.

Dies ist besser als 13 EUR Grundmiete für eine vergleichbare Immobilie. Dann müßten weitere 5 EUR pro qm als Rückzahlung berechnet werden. Problematisch ist nur, dass er von einer Anfangsrückzahlungsrate von 1,5 Prozentpunkten der Darlehenssumme pro Jahr ausgeht. Zum Beispiel benötigt ein Durchschnittskäufer 30 oder 40 Jahre, um seine Forderungen vollständig zu tilgen.

Solche Finanzierungen können nur gerechtfertigt sein, wenn Angehörige oder Erziehungsberechtigte mithelfen - oder eines Tages ein hinreichendes Vermächtnis haben. Nüchternerweise ist die Marktstellung des Erwerbers - neben den tiefen Zinssätzen - recht lausig. Entsprechend unglücklich sind die Aufträge für den Einkäufer.

Andernfalls könnte sich der Besitzer oder Vermittler zu sehr vom potentiellen Kunden gestört sehen und eine andere Person vorziehen, wenigstens mit den gewünschten Dingen. In den Bundesländern, die seit 2006 die Souveränität über den Grundstückgewinnsteuersatz besitzen, wurde diese Steuer von 3,5 auf 6,5 Prozentpunkte angehoben. Im Falle einer Immobilie für 400.000 EUR muss der Erwerber in Brandenburg weitere rund 25.000 EUR an das Finanzamt abführen.

Die Mehrkosten in Berlin belaufen sich schnell auf rund 15 Prozent des Kaufpreises. Für eine Wohnung mit einem Preis von über 500.000 EUR sind es 60.000 EUR, die gerade weg sind. Im Wohnbau ging die Anzahl der Kündigungen zwischen Jänner und Nov. 2017 um 7,8 Prozentpunkte zurück, obwohl die Baunachfrage nicht nachlässt. Anleger kaufen Baugrundstücke und belassen es ganz in der Hoffnung, dass der Immobilienwert weiter zunimmt.

Die Bodenpreise sind innerhalb von fünf Jahren durchschnittlich um rund 27% gestiegen. In Remscheid sind vor allem unerschlossene Objekte gefragt, das Unternehmen ist in einem Jahr um 40 Prozent gestiegen, die Immobilienpreise steigen: Im Jahr 2016 hat ein 470 qm großes Grundstück durchschnittlich 108,600 EUR gekostet, 15 Prozentpunkte mehr als im vorigen Jahr.

WÃ?hrend wirkliche SchwarmstÃ?dte - die GroÃ?stÃ?dte, aber auch die attraktiven UniversitÃ?tsstandorte wie Freiburg oder MÃ?nster - eine ganz spezielle AttraktivitÃ?t haben, verliert viele mittelstÃ?ndische Zentren ihre Rolle als Anlaufstelle fÃ?r die BÃ?rger aus den Dörfern. Die Remscheiden, Bottropen oder Kaiserslautern der Bundesrepublik blühen auf. Das Immobiliengeschäft gedeiht dort immer noch, denn die Konjunktur ist im Gange, die Zinssätze sind tief, die Bevölkerung weiß oft nicht, was sie mit dem Bargeld anfangen soll, sie leidet unter einer diffusen Kapitalangst - und so investiert sie in Sande, Beton und Mörtel.

Anstelle der erwarteten Wertzuwächse werden die Preise für Immobilien fallen, also die Mieten - und dann werden viele Abrechnungen ausfallen. Einkaufspreise und Mieten sind in Deutschland seit drei Jahren stark auseinander gegangen; laut dem Forschungsinstitut Empirica ist die Preistendenz in 246 von 402 Bezirken und Großstädten mit unabhängigen Bezirken nicht mehr gegeben.

Das Blasenrisiko ist in 195 Bezirken, so Empirica, moderat bis hoch, vor drei Jahren waren es nur 67, selbst in Großstädten wie Hamburg oder Berlin galten die Kurse lange als zu hoch. "Das Rückschlagspotenzial liegt bei 20 bis 30 Prozent", sagt der Empirica-Wissenschaftler Reiner Braun. Der massive Preisanstieg konnte nicht mehr allein durch das niedrige Zinsniveau erklärt werden.

Der Begriff Rückschlagspotenzial hört sich für das, was er meint, beinahe zu unbedenklich an: Wenn beispielsweise die Zinsen steigen oder die Wirtschaft zusammenbricht, können die Kurse um rund ein Drittel nachgeben. Berliner oder Münchner Fans behaupten in solchen Untersuchungen gerne, dass deutsche Großstädte im Gegensatz zu New York oder London spottbillig sind.

Jugendliche ziehen in die Großstädte, allein in Berlin fehlen 77.000 Einfamilienhäuser. "Und wer sagt, dass Metropolen wie München und Berlin auf unbestimmte Zeit gewachsen sind? Wie Braun und seine Mitarbeiter in einer Untersuchung bemerkten, ist der Zustrom nach Berlin oder München bereits klar abgeklungen.

In Berlin wachsen nur, weil so viele europäische Bürger in die Landeshauptstadt kommen. "Aber man kann immer noch daran denken, ein eigenes Haus zu besitzen, wenn man 10 oder 20 Jahre lang einplant. "Denn es gibt einen großen Gegensatz zwischen Großstädten wie Remscheid und Berlin: "Wenn die Kurse in Remscheid zusammenbrechen, dann ist das wohl ein tragfähiges Thema.

Der Bauherr weiss für die folgenden 10, 15, 20 Jahre verhältnismässig zuverlässig, wie viel er im Laufe des Monats für seine Immobilie zahlt. Wie stark die Mieten in den Folgejahren weiter ansteigen werden, weiss aber niemand. Dieses ist eins der vielen Gründe, die Hauskäufer auflisten, wenn sie ihre Wahl rechtfertigen.

Zum anderen ist es sinnvoll, 2.000 EUR pro Tag in ein eigenes Haus zu investieren, anstatt das ganze für die Mieten auszugeben. "Bei solchen Berechnungen vergisst man oft Dinge wie Unterhaltskosten oder Vermögenssteuer, oder man berücksichtigt nicht, dass man für die Kosten der Nebenleistungen und der Wohnungen in der Regel einen guten Teil des Eigenkapitals eingebracht hat.

"Das beweist Fullkommer am Beispiel einer 115 Quadratmeter großen Ferienwohnung für 483.000 EUR. "Wenn der Erwerber einer solchen Immobilie das selbe Kapital in eine Alternativinvestition investieren würde, wäre er vielleicht besser dran", sagt er, "auch wenn man bedenkt, dass er dann weiter mietet. "Wenn man davon ausgeht, dass sowohl die Mieten als auch die Hauspreise in Zukunft um durchschnittlich ein Prozent pro Jahr ansteigen würden, muss eine Alternativanlage eine Verzinsung von 3,7 Prozentpunkten erzielen, um rentabler zu sein, rechnet Fullkommer vor.

Steigen Preise und Mieten um zwei Prozentpunkte, muss die Verzinsung 5,3 Prozentig sein. Dies sei mit dem Kauf von Equities möglich, erläutert der Berater, zum Beispiel beim Kauf von auf einem globalen Aktienindex basierenden BTFs. Auch der MSCI World Indizes, oft als Referenzwert für eine solche Investition bezeichnet, hat in den vergangenen 30 Jahren eine durchschnittliche jährliche Verzinsung von 8% erzielt, trotz aller wirtschaftlichen Krisen und Abstürze.

Es ist nicht ohne Grund, daß die Deutschen ihr Kapital lieber auf Tagesgeldkonten oder Scheckkonten anlagern. Untersuchungen belegen auch, dass Hausbesitzer bis zur Pensionierung in der Regel mehr Vermögenswerte anlegen als Mietende. Die Ursache ist oft psychologisch bedingt: Menschen, die eine Immobilie oder ein Wohnhaus bezahlen, leben oft schonender.

Vielmehr lehnt er den kostspieligen Besuch im Restaurant oder die Überseereise ab, weil er seine Forderungen rasch begleichen will. Auf dem Verleihmarkt findet man gelegentlich nichts, was in Bezug auf Ausrüstung oder Grösse zu Ihnen paßt. "Vor kurzem hat Fullkommer einigen Ärzten geraten, eine Liegenschaft hundertprozentig durch Kredite zu refinanzieren, da in ihrer Nachbarschaft keine passende Wohnung gefunden werden konnte.

"Aber auch das monatliche Netto-Einkommen der Familien betrug 6000 Euro", sagt er. Wer stark an Bedeutung einbüßt oder, was noch viel schlechter ist, unverhofft viel kostet, kann den gesamten Finanzierungsplan einer ganzen Familie durcheinander bringen. Der Vorrat war spärlich, die Kurse erschienen ihm schon damals lächerlich, je mehr er die Reklame für eine neue Reihenwohnsiedlung im Ostteil Berlins miterlebt hatte.

Die Lage an einer belebten Strasse, aber der Preis pro Quadratmeter liegt unter 3.500 EUR, und die Baukunst mit dem grossen Gemeindegarten verspricht trotz des Verkehrslärmes eine gewisser Dorfcharakter. Deshalb hat Kamm nicht lange gefackelt, die Buchungsgebühr von knapp 5000 EUR bezahlt und kurz darauf den Vertrag unterschrieben. Auch heute noch erhofft er sich, dass er einmal in sein neu erbautes Zuhause ziehen kann - deshalb will er nicht bei seinem richtigen Name gerufen werden, um das Vorhaben nicht noch mehr zu bedrohen.

Sie sind als Einkäufer in der derzeitigen Marktsituation in einer schlechten Ausgangsposition, sagt Rose. "Der Vertrag, den viele notarielle Beurkundungen für Bauherren oder Verkäufer ausarbeiten, wird zunehmend verbraucherfeindlich und wird oft nicht neu verhandelt. Er ist ein vertrauter Anwalt des BauherrenSchutzbundes und überprüft monatlich mehrere Dutzend Mietverträge für Berlin. Auf den Word-Vorlagen verfasst er seine Anmerkungen in rosa oder lichtblau, so dass Interessierte zumindest wissen, womit sie sich beschäftigen.

Um den Käufern bei Baumängeln eine Hebelwirkung zu geben, wird der Kaufbetrag in der Regel in Teilbeträgen bezahlt - wenn welcher Prozentsatz des Gesamtbetrages geschuldet ist, gibt es dafür gesetzliche Grenzen. Gerade für Neubauprojekte haben die Abnehmer jedoch keine Zeit. "Es gibt keinen Altan und keine Laubengänge. Die Festsetzung einer jährlichen Rückzahlung von nur 1,5 oder 2 Prozentpunkten des Darlehensbetrages hat wenig Zweck, aber gleichzeitig einen festen Zinssatz von nur zehn Jahren zu akzeptieren, weil die Zinssätze so günstig sind.

Bei solch geringen Rückzahlungen kann es drei bis vier Dekaden in Anspruch nehmen, die sich auszahlen. Gesamthaft - also für die Verzinsung und Rückzahlung - sollte es möglich sein, jährlich rund sechs Prozentpunkte des Darlehensbetrages zu tilgen. Bei einer Verzinsung von zwei Prozentpunkten sollten also weitere vier Prozentpunkte zurückgezahlt werden, um auf der sicheren Seite zu sein.

Bei einem Zinssatz von drei Prozentpunkten kann die anfängliche Rückzahlung auch drei Prozentpunkte sein. Mit einem Darlehensbetrag von 300.000 EUR erhalten Sie 1500 EUR Guthabenkosten pro Kalendermonat zuzüglich Grunderwerbssteuer, Unterhalt und Verwaltungskosten. Zuerst ist eine Zinsbindungsfrist von nur 10 Jahren interessant - aber auch ein Risiko: Was tun, wenn die Zinssätze in 10 Jahren angestiegen sind, das eigene Geld aber nicht - und das Darlehen noch 10 bis 20 Jahre hat?

"Warum berechnen Sie nicht, was geschieht, wenn sich der Zins bei dem derzeitigen Niveau doppelt oder sogar verdreifacht", so Rechtsanwalt Nordhoff. Dies betrifft sowohl den Kauf von Immobilien als auch den Kauf von Aktien oder die Anlage von Tagesgeld. Auch bei richtiger Berechnung vergehen Jahre, bis sich allein die Anschaffungsnebenkosten amortisiert haben - und das nur bei weiter steigenden Preisen.

Viele Menschen entscheiden sich nur einmal im Jahr für eine Immobilie oder ein Haus. Daher sollten sie nicht von begierigen Brokern und Anbietern unter Zwang gesetzt werden, die sich um angebliche Geschäfte bemühen oder vermeintlich mehrere Dutzend Bieter haben. Wer 500.000 EUR in eine Immobilie steckt, sollte es sich auch erlauben, alle Aufträge für einige hundert EUR von einem Sachverständigen prüfen zu lassen, bevor sie unterzeichnet werden.