Immobiliendarlehen Ablösen

Baufinanzierungen: Wer Kredite rascher zurückzahlt, ist sorgenfreier.

"Bei einem Immobilienkredit mit einer zehnjährigen Laufzeiten liegen die durchschnittlichen Effektivzinssätze bei nur 2,37 Prozent", sagt Marcus Preu, Managing Director des Konsumentenfinanzportals Biallo, aber auch das verlockend tiefe Zinsniveau hat einen Nachteil: "Es mag uns verleiten, jetzt nur noch ungenügend zu zahlen, um mehr Mittel für andere Verwendungszwecke zu haben", sagt Dieter Thomaschowski, Eigentümer des Research & Advisory Analysenhauses von Thomaschowski.

Mit einer ersten Rückzahlungsrate von nur einem Prozentpunkt liegt die Monatsgebühr für einen Immobilien-Kredit bei über 200.000 EUR zum aktuellen durchschnittlichen Zins von 561,67 EUR. Im Jahr 2008, als der durchschnittliche Zins für 10-jährige Hypothekarkredite noch bei 5,28% gelegen hatte, mussten die Käufer von Immobilien jeden Monat 1046,67 EUR mit dem gleichen Kreditbetrag und einer ersten Rückzahlungsrate anheben.

Weil bei Fälligkeit der Folgefinanzierung nach zehn Jahren bei einer ersten Rückzahlungsrate von nur einem Prozentpunkt die verbleibende Verschuldung noch 177,455,68 EUR ausmacht. "Wenn die Zinssätze zum Zeitpunkt der Folgefinanzierung signifikant über dem heutigen Niveau liegen, können sich die Monatsgebühren mehr als verdoppeln", sagt Niels NAUH, Finanzfachmann bei der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

Erhöht sich der Zins bis 2023 wieder auf 5,28 Prozentpunkte, müsste allein für die verbleibende Schuld ein Zins von 780,80 EUR pro angefangenem Jahr bezahlt werden. Mit einer Verzinsung von sieben Prozentpunkten wären es gar 1035,16 EUR. Mit einem weiteren Tilgungssatz von einem Prozentpunkt bei einem Zins von 5,28 Prozentpunkten würde die monatliche Rate 928,68 EUR und eine Verzinsung von sieben Prozentpunkten 1183,04 EUR erreichen.

Nichtsdestotrotz würde in diesem Falle eine beeindruckende Restverschuldung von 151.859,56 EUR nach weiteren zehn Jahren verbleiben. Es könnte mehr als 40 Jahre dauern, bis die Liegenschaft endlich bezahlt ist. "Anders sieht es aus, wenn die Käufer von Immobilien niedrige Zinssätze mit einer wesentlich besseren Rückzahlung verbinden", sagt er. Mit einer ersten Rückzahlungsrate von drei Prozentpunkten erhöht sich die Monatsrate auf 895 EUR.

"Aber nach zehn Jahren verbleibt nur noch eine Restverschuldung von 132,368,39 EUR. Mit einer Rückzahlungsrate von einem Prozentpunkt zieht die Hausbank in zehn Jahren 5087,69 EUR mehr ein als bei einer Erstrückzahlung von drei Prozentpunkten. Sind die Zinssätze in zehn Jahren auf sieben Prozentpunkte angestiegen, können die Anteilseigner den Rückzahlungssatz für die Folgefinanzierung auf ein Prozentpunkt senken.

Der monatliche Satz würde dann 882,46 EUR und die verbleibende Schuld 2033 nur 113,275,21 EUR ausmachen. Bei einem Anstieg des Zinssatzes für die Folgefinanzierung auf nur 5,28% konnte die Rückzahlung von drei Prozentpunkten aufrechterhalten werden. Der monatliche Aufwand würde sich leicht auf 913,34 EUR erhöhen. Nach 20 Jahren blieben jedoch nur noch 80.205,36 EUR als Restverschuldung übrig.

"Ein Immobilienerwerb muss dauerhaft finanziert werden können", sagt Eva Grunwald, Leiterin der Baufinanzierungen der Deutschen Bank. 2. "Die meisten Kreditinstitute verlangen zurzeit, dass die Käuferinnen und Käufer zumindest 20 v. H. des Anschaffungspreises und die Anschaffungsnebenkosten von rund 14 v. H. (Makler-, Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notarkosten) aus eigenen Geldern bezahlen können. "Das bedeutet, dass die Liegenschaft rascher amortisiert werden kann.

Bei den Renten- und Kapitalversicherungen ist die Mindestrendite weiter zurückgegangen und beläuft sich bei Neuabschlüssen nur noch auf 1,75 vH. "Wenn die Verzinsung des Altersguthabens niedriger ist als der Hypothekarzins, sollten Sie das Kapital in die Immobilienfinanzierung investieren", sagt er. Auch die Aussetzung des Vertrages und die Verwendung der monatlichen Beiträge für eine erhöhte Rückzahlung des Immobilienkredits ist möglich.

Die Landesbank fördert über ihr Eigenheimprogramm den Ankauf von selbst genutztem Wohneigentum mit einem Kredit von bis zu EUR 100.000 zu einem Effektivzinssatz von 2,02 Prozentpunkten. Wird das Objekt so errichtet, dass sein Heizenergiebedarf die Anforderungen der Energiesparverordnung (EnEV) um mind. 25 Prozentpunkte unterbietet, fällt der Zins auf 1,41% ab. Bei einer 45-prozentigen Untersenkung der Energieeinsparung gibt es auch einen Rückzahlungszuschuss von fünf und bei einer 60-prozentigen Untersenkung gar von zehn Prozentpunkten.

Anstelle von bisher rund fünfzigtausend EUR müssen nur noch rund vierzigtausend EUR zurückbezahlt werden.