Geschlossener Immobilienfonds Verkauf Steuer

Spekulationsgeschäft mit Beteiligung an Immobilien-Spezialfonds

Die Trennung zwischen Anfechtungs- und Spekulationsgeschäften im Sinn von 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, S. 4 EWStG im Rahmen von Investitionen in geschlossene Immobilienfonds musste vom Landgericht Baden-Württemberg vorgenommen werden:. Die sonstigen Erträge im Sinn des 22 Abs. 1 Nr. 7 EG sind nach 2 Abs. 1 Nr. 7 EG steuerpflichtig.

Die sonstigen Erträge enthalten nach § 22 Nr. 2 StG auch Erträge aus privaten Verkaufsgeschäften im Sinn von § 23 StG. Nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EG sind Privatverkäufe in diesem Sinn Verkäufe von Immobilien und Rechten, die den immobilienrechtlichen Bestimmungen unterworfen sind ( "Erbbaurecht, Abbaurecht"), bei denen der zeitliche Abstand zwischen Erwerb und Veräusserung zehn Jahre nicht überschreitet.

Der Erwerb oder die Veräusserung einer direkten oder indirekten Beteiligungsgesellschaft ist der Erwerb oder die Veräusserung des anteilsmässigen Vermögens gemäss 23 Abs. 1 S. 4 UStG. Der § 23 Abs. 1 S. 4 StGB wurde mit dem StMBG vom 21. Dezember 19931 mit Wirksamkeit ab dem Bemessungszeitraum 1994 in das StGB aufgenommen.

In der Begründung2 heißt es, dass die Investition in eine Partnerschaft kein Vermögensgegenstand im Sinn von 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 Nr. 1 EG, sondern ein Vermögensgegenstand im Sinn von 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EGG ist, wenn das Vermögensgegenstand der Partnerschaft ausschließlich aus Immobilien ist3.

23 Abs. 1 S. 4 EWStG geht davon aus, dass ein Aktionär einer Vermögensverwaltungsgesellschaft, der durch den Verkauf seines Geschäftsanteils an der Gesamtheit eine Immobilie besitzt, nicht besser platziert werden darf als der Mitinhaber. Die Bestimmungen des 23 Abs. 1 S. 4 EWStG gelten auch für so genannte "gemischte Fälle", d. h. den Anteilserwerb an einer Partnerschaft und die Veräusserung von Vermögenswerten durch Gesamtthand innerhalb der Veräusserungsfrist nach dem Eintritt, ungeachtet des Zeitpunktes des Erwerbs des Vermögenswertes durch die Partnerschaft, sowie die Umkehrfälle, in denen die Partnerschaft Vermögenswerte erwirbt und Aktionäre ihre Anteile an der Partnerschaft innerhalb der Veräusserungsfrist verkaufen4.

In diesem Fall hat sich der Investor unmittelbar an Personenhandelsgesellschaften im Sinn von 23 Abs. 1 S. 4 EG beteiligt. Sie übten keine ursprüngliche wirtschaftliche Tätigkeit aus und die Unternehmen wurden nicht im Sinn des 15 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 StG wirtschaftlich beeinflusst, da nach der Satzung einerseits auch juristische Personengruppen (persönlich haftender Gesellschafter) und andererseits Kommanditistinnen und Gesellschafter berechtigt waren, die Gesellschaft zu führen.

die den Investor einschloss. Der Erwerb der vorgenannten Anteile erfolgte durch den Investor im Sinn von 23 Abs. 1 S. 4 UStG. Der Erwerb ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes als entgeltlicher Vermögensübergang6 zu verstehen, der prinzipiell auf einem zivilrechtlichen Verpflichtungsgeschäft7 zu gründen ist. Welche Geschäfte als "Erwerb" zu verstehen sind8.

X Fond ist als Erwerb von direkten Anteilen an diesen Personenhandelsgesellschaften anzusehen, nach der Rechtsfiktion des 23 Abs. 1 S. 4 St. G. EStG ist dies auch der Erwerb der anteilig gehaltenen Immobilien der Gesell schaft. Der Investor verkaufte die erworbenen Anteile innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb.

Nach § 23 Abs. 1 S. 4 StG handelt es sich dabei um die Verwertung des Anteils des Vermögens, d.h. der Flächen im Besitz der Gesell schaft. Als Verkauf im Sinn von 23 Abs. 1 StG versteht man die Abtretung eines Vermögensgegenstandes an eine andere Person9. Ein solches Verkaufsgeschäft ist ohne die Tätigkeit des Steuerzahlers (Spekulationsabsicht, Erkrankung, drohender Zwangsenteignung, sonstige Zwänge)10. Der Investor hat mit der Y GbR einen Kauf- und Abtretungsvertrag über die vorgenannten Investitionen abgeschlossen, der die pflichtgemäße Abtretung und die dingliche Übertragung der entsprechenden Einlage in § 1 regelt.

Auch dies wurde gegen eine Gebühr durchgeführt. Darüber hinaus wurden die Anteile verkauft und an eine andere Gesellschaft, die Y GmbH, übertragen. Die Investitionen wurden innerhalb von zehn Jahren erworben und verkauft. Dies bedeutet, dass beim (anteiligen) Erwerb und (anteiligen) Verkauf der von den Unternehmen erworbenen Immobilien die in 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EWStG festgelegte zehnjährige Frist beachtet wurde.

Der Anteilsübertrag unterliegt der Einkommenssteuer als privates Veräußerungsgeschäft im Sinn von 22 Nr. 2 StG i.V.m. 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 StoBe. Ein Verkauf im Sinn von 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EWStG ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes trotz der Abtretung eines Anteils an einen Dritten nicht gegeben, wenn das originäre Erwerbsgeschäft nur in ein umgekehrtes Geschäft überführt wurde und die Abtretung in Ausübung des umgekehrten Geschäftsverhältnisses stattfindet.

Die Rückgabe des bereits erworbenen Vermögensgegenstandes würde in diesem Fall keine separate "marktoffene" Transaktion darstellen, sondern nur eine notwendige Teilhandlung im Zusammenhang mit dem Rücktritt12 Es ist gleichgültig, ob die Rückübertragung auf einem deklarierten Rücktritt oder im Zusammenhang mit einem behaupteten Schadensersatzanspruch beruht - als Ausfluss des schadenrechtlichen Anreicherungsverbots13.

Als " Veräußerer " wird der Investor und als " Erwerber " die Y Gesellschaft genannt. Im Vorwort des Kaufvertrages heißt es weiter, dass der Veräußerer mit diesem Kaufvertrag die Teilnahme an den Erwerber "verkauft". Des Weiteren regelt 1 des Abkommens den "Verkauf" der Teilnahme und 2 legt den zu zahlenden "Kaufpreis" fest.

Schliesslich besagt 8, dass keine der Parteien gegenüber der anderen Vertragspartei Verpflichtungen oder sonstige Aussagen zur steuerlichen Handhabung des "Verkaufs" der Anteile gemacht oder gemacht hat (§ 5). Das ist ein erneuter Beweis dafür, dass der Investor seine Anteile durch den Verkauf seiner Anteile schützen wollte, anstatt die Rückgängigmachung der originären Akquisitionstransaktionen im Rahmen des Rechtsstreits zu erwirken.

Wird ein Schadenersatzanspruch des Anlegers erhoben, so sind neben der vom Investor gleichzeitig angebotenen Kapitalanlage16 alle weiteren Vergünstigungen, die der Investor aus der Anlage erhalten hat, wie z. B. Mieterträge oder Auszahlungen, nach den Prinzipien der Leistungsanpassung zu verrechnen17.

Im Übrigen gelten die Prinzipien der Leistungsanpassung auch für den Antrag nach 346 BGB18, wobei prinzipiell auch steuerliche Vorteile, die dem Investor dauerhaft zustehen, auf den Schadenersatzanspruch anrechenbar sind. Steuervergünstigungen können jedoch nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht angerechnet werden, wenn der Schadenersatz wiederum zu einer Versteuerung führen würde, die dem Verletzten die Steuervergünstigungen entzieht ( 287 Abs. 1 ZPO-; BGH, Entscheidungen vom 15.07. 2010 - III ZR 336/08, BGHZ 186, 205; vom 26.01. 2012 - VII ZR 154/10, NJW 2012, 1573; vom 18. 12. 2012 - II ZR 259/11, DStR 2013, 317).

Nach § 252 S. 1 BGB schließt der Schadenersatzanspruch auch den Verlust des Gewinns ein, der den Verlust von Investitionszinsen einschließen kann. Dabei kann der Investor auf die generelle Erfahrung verweisen, dass ab einem bestimmten Betrag Eigenmittel nicht unbeansprucht bleiben, sondern zu einem marktüblichen Zins investiert werden19. Der Kauf- und Übernahmevertrag vom 04.04.2006 beinhaltet keine Regelung zu diesen gängigen Verlustberechnungsfragen.

Eine Bezugnahme auf ein umgekehrtes Geschäftsverhältnis nach 346 Abs. 1 BGB oder eine Schadensregulierung nach 249 Abs. 1 BGB aus der Prospektpflicht unterbleibt. Die Zeichnungswerte entsprechen 70 Prozent des auf die Partizipation des Veräußerers entfallenen Grundkapitals (ohne Agio), die Erhöhung beträgt 3 Prozent p.a. des Zeichnungswertes, berechnet vom 1. Januar 2005 bis zur Fälligkeit des Ankaufspreises.

Für die beschriebene Bestimmung der Schadenhöhe im Zusammenhang mit Schadenersatzverfahren reicht diese Berechnungsmethode nicht aus. Ebenso wenig kann der Vereinbarung entnommen werden, ob der Investor in den Jahren bis einschließlich 2004 irgendwelche Vergünstigungen - wie z. B. Gewinnausschüttungen - erhalten hat, die nach den Prinzipien der Leistungsanpassung auf den Schadenersatzanspruch des Investors angerechnet worden wären.

Ebenfalls sind im Kontrakt keine Aussagen über die Gutschrift der steuerlichen Vorteile des Investors enthalten. Der Bevollmächtigte des Investors verweist auf eine Pressemeldung der Berliner Finanzbehörde vom 30. September 2005, nach der die steuerlichen Vorteile der Investoren bei der Wertermittlung zu berücksichtigen sind. Es ist jedoch nach wie vor ungeklärt, ob und wie dies tatsächlich in Form der Aufträge erfolgt ist.

In der Tat gab es keine Reverse Processing-Beziehung und die hypothetischen Prozesse sind steuerlich nicht relevant21. Außerdem wäre eine Reverse Processing-Beziehung nicht ohne einkommenssteuerliche Konsequenzen22.