Darlehensvertrag Umschulden

Aufhebung von Kreditverträgen - Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentgelt für Immobilienfinanzierungen

Ist es möglich, aus einem Immobilienkredit ohne Vorauszahlung auszusteigen, oder allgemein Zins- oder andere Kreditkosten zu sparen? Falsche Kündigungsinstruktionen bei Immobilienkrediten oder anderen Darlehen bieten vielen Konsumenten die Chance, ein Darlehen viele Jahre nach Vertragsabschluss zu kündigen. Denn: Ist die Widerspruchsbelehrung fehlerhaft, beginnt die Widerspruchsfrist nicht.

Die von den finanzierenden Kreditinstituten und Sparkassen für die vorgezogene Rückzahlung von Immobiliendarlehen erhobenen Vorfälligkeitsentschädigungen haben in Deutschland - trotz der anhaltenden Tiefzinsphase - ein im europäischen Ausland weit überdurchschnittlich hohes Maß angenommen. Wie hoch ist die Vorkassegebühr? Gemäß 490 Abs. 2 S. 3 BGB hat der Kreditnehmer dem Kreditgeber den entstandenen Verlust aus der fristlosen Beendigung eines Kreditvertrages zu erstatten.

Diese Schäden werden nun als "Vorfälligkeitsentschädigung" bezeichnet. Inwiefern ein solcher Verlust bei einer solchen Institution eintritt, ist kontrovers. Es besteht kein Zweifel, dass die Hausbank mit der Rückzahlung des Darlehens einen neuen Darlehens bereitstellen kann. Außerdem sind die Kalkulationen der Kreditinstitute äußerst komplex, und nur sehr wenige Kreditnehmer werden die geforderte Vergütung nachweisen können.

Weil der Pfandbrief jedoch weniger zinstragend ist als ein Kredit, steigt der vom Kunden zu ersetzende Aufwand bereits jetzt pur. Aufgrund der berechneten vorzeitigen Rückzahlung wird dem Kreditnehmer je nach Betrag und Laufzeit bzw. Zinsbindung des Kredits oft ein Betrag in Tausend EUR in Rechnung gestellt. Das macht eine frühzeitige Rückzahlung oder Beendigung des Kredits in den meisten Ländern unrentabel.

Eine mögliche Lösung kann der Rücktritt vom Darlehensvertrag sein! Wenn der Kredit von einer natürlichen Person und nicht von einem Unternehmen aufgenommen wird, ist es ein sogenannter Konsumentenkredit. Das betrifft alle Kreditarten, nicht nur für Akquisitionsdarlehen (z.B. für den Kauf eines Autos), sondern auch für Immobilien. Es ist nur von Bedeutung, dass der Kreditnehmer ein "Verbraucher" (im Sinne des § 13 BGB) ist.

Im Falle eines Konsumentenkredits hat der Kreditnehmer ein Rücktrittsrecht und die Hausbank oder Sparkasse muss den Kreditnehmer explizit "instruieren". In den §§ 355 ff. sind die rechtlichen Voraussetzungen für die Widerrufserklärung festgelegt. Voraussetzungen für Widerrufsbelehrungen. Zur Wahrung der Frist genügt die rechtzeitige Absendung der Widerrufserklärung. Der Widerruf muss eine klare Weisung über die grundlegenden Rechte und Verpflichtungen beinhalten.

Mit Beschluss vom 15. August 2012 (Az.: VIII ZR 378/11) hat der BGH seine frühere Rechtsprechung zu den Voraussetzungen der Sperranweisung, die eine Widerspruchsfrist in Kraft setzt, erneut begründet. Ein Widerrufsrecht, das den Vermerk beinhaltet, dass die Widerspruchsfrist "frühestens mit Zugang dieser Belehrung" beginnt, erfüllt die Voraussetzungen des 355 Abs. 2 S. 1 BGB a. F. wegen der Missachtung des Erfordernisses der Klarheit nicht und macht die Widerspruchsbelehrung mängelfrei.

Aus der Unrichtigkeit des Widerrufsrechts ergibt sich ein unbeschränktes Rücktrittsrecht, solange der Auftrag noch nicht ganz erfüllbar ist. Ein Rücktrittsrecht ist nicht vorgesehen, so dass es auch danach noch gültig ist. Darlehensnehmer von Konsumentenkrediten (Akquisitionskredite oder Immobilienkredite) haben die Gelegenheit, aufgrund falscher Kündigungsanweisungen vom Darlehensvertrag zurückzutreten.

Die Aufhebung kann noch viele Jahre nach Abschluß der Immobilienfinanzierungen oder anderer Kredite stattfinden. Der Irrtum der Widerspruchsbelehrung kann sich z.B. aus der Benutzung des Begriffs "frühestens" (wie im Fall des BGH) oder anderen Mängeln der Belehrung herleiten, wenn die von der Bank benutzte Widerspruchsbelehrung in Textform von der gesetzlichen "Muster-Widerrufsbelehrung" abweichen.

Welche Vorzüge hat der Rücktritt? Der Rücktritt von einem alten, zu einem erhöhten Zins geschlossenen Kreditvertrag (auch Forward-Darlehen) ist möglich. Auch wenn der Konsument die vertraglichen Verzugszinsen auch bei Rücktritt der Hausbank bezahlen muss, muss die Hausbank dem Konsumenten im Austausch gegen die bereits vereinnahmten Rückzahlungsraten ebenfalls Verzugszinsen einräumen.

Zudem hat der Konsument die Option, die an die Hausbank zu entrichtenden Zinszahlungen zu senken, wenn er nachweisen kann, dass die "Marktzinsen" billiger waren als die im Vertrag festgelegten. Dabei hat die Hausbank "nur" Anspruch auf "Marktzinsen". Im Falle eines wirksamen Widerrufs kann die Hausbank oder das Sparkasseninstitut auch keine weiteren Aufwendungen und eine vorzeitige Rückzahlung verlangen.

Selbst wenn die Hausbank den Kreditnehmer benachrichtigt hat, ist ein Rücktritt möglich. Ist der Kreditvertrag von der Hausbank oder dem Sparkassenverband beendet worden, wird in der Regel eine Negativbuchung der Schufa vorgenommen, die eine Neufinanzierung erheblich schwieriger oder fast ausgeschlossen macht. Wird der Darlehensvertrag jedoch wirksam widerrufen, muss die Schufa auch die Negativerklärung aufheben.

Worauf ist im Falle eines Widerrufs zu achten? Die Widerrufsbelehrung sollte dann auch in taktischer Hinsicht gut aufbereitet sein. Im Falle eines Widerrufs ist der empfangene Kreditbetrag innerhalb von 30 Tagen an die Hausbank zu erstatten. Natürlich kann man der Hausbank den Rücktritt nur "drohen" und nicht sofort (verbindlich) aussprechen.

In diesem Fall droht jedoch die kurzfristige Bereitstellung zusätzlicher Informationen durch die Banken und damit die Einleitung der Sperrfrist, um den Kreditnehmer unter Zeitdruck zu bringen. Daher ist es sinnvoll, den Darlehensvertrag von einem Experten überprüfen zu lassen und mit ihm das weitere Vorgehen im Einzelnen zu erörtern, wenn ein Rücktritt vom Darlehensvertrag möglich ist.