Besteuerung Immobilienfonds

Investitionssteuerreform 2018: Das verändert sich für Offene Immobilienfonds

Das Investment Tax Reformgesetz 2018 verändert die Besteuerung von Immobilienfonds vollständig. Das sind keine guten Nachrichten für Investoren und Fonds-Anbieter, sagt Intreal-Geschäftsführer Michael Schneider. Ähnliches mag sich bei vielen Immobilienfondsmanagern eingeschlichen haben, wenn sie von der Investitionssteuerreform 2018 lesen. Weil im Zentrum der Reformen die steuerliche Transparenz von Immobilienfonds weitestgehend auslaufen wird.

Bisher wurden Anlagefonds, auch Immobilienfonds, nach dem Prinzip der Offenheit versteuert. Dies bedeutet, dass es in Deutschland keine Besteuerung der inländischen Erträge auf Fondsebene gibt. Alle Steuern werden auf Anlegerebene erhoben. Ab 2018 wird sich das ändern: Ab dem 1. Jänner unterliegen Immobilienfonds unmittelbar der Körperschaftssteuer. Dabei ist dem Gesetzentwurf zuzuschreiben, dass seine Beweggründe bei der Reform weniger die Beseitigung von Steuerlücken waren als die Rechtssprechung des EuGH: Auslandsfonds, die in Deutschland Grundstücke erwerben, konnten - im Gegensatz zu Inlandsfonds - nicht von der Steuertransparenz begünstigt werden.

Die Besteuerung erfolgt auf der Ebene des Fonds auf der Ebene der einheimischen Einkünfte. Aus diesem Grund sah sich der Bundesgesetzgeber gezwungen zu agieren und entschied sich Anfang 2018 für eine Reformierung des Investmentsteuergesetzes, die jedoch nicht nur die oben beschriebenen Ungleichheiten ausräumt. Teilweise ging der Gesetzentwurf weit darüber hinaus - nicht immer zum Nutzen der Investoren.

Welche Änderungen ergeben sich für Investoren in Immobilien-Publikumsfonds? Bisher mussten sie auf die eingegangenen Zahlungen eine Quellensteuer von 25 % abführen. Von 2018 an müssen die Mittel selbst eine Abgabe von 15 Prozentpunkten auf gewisse einheimische Einkünfte abführen. Für Immobilienfonds betrifft diese Abgabe vor allem Mieteinnahmen und Immobiliengewinne, also die beiden Haupteinnahmequellen der Investmentgesellschaft.

Die so genannte Teilbefreiung verringert im Gegenzug die Belastung durch die Abgeltungssteuer, die der Investor auf die vereinnahmten Zahlungen zu zahlen hat. Wie hoch der Betrag genau ist, hängt von der Fondsart ab: 30 Prozentpunkte der Ausschüttung sind bei Publikumsfonds und 60 Prozentpunkte bei Immobilienfonds mit ausländischem Schwerpunkt bis zu 80 Prozentpunkte Steuerfreiheit.

Fazit: Die Neuregelung - eines der erklärten Ziele des Gesetzesgebers - darf nicht zu einer zusätzlichen Belastung für die Investoren werden.