Bausparfinanzierung

Das Äußere täuscht.

Die Wüstenrot Bauparkasse bietet ein umfassendes Finanzierungsangebot, das aufzeigt, wie die sofortige Finanzierung abläuft: Wie kann sie aussehen und welche Fallstricke sie mit sich bringen? Der Kunde braucht zwar nur 100.000 EUR, erhält aber 125.000 EUR an Krediten zu einem fixen Effektivzinssatz von 5,17 Prozentpunkten (alle Zinssätze ab dem Tag des Inkrafttretens am Tag des Inkrafttretens). Er erhält 100.000 Euros für sein Einfamilienhaus.

Der Restbetrag von 25.000 EUR wird einem neuen Sparvertrag mit einer Zielvertragssumme von 125.000 EUR gutgeschrieben. Der Darlehensnehmer verzinst das Kreditvolumen mit einer monatlichen Rate von 526 EUR. Außerdem transferiert er jeden Monat 224 EUR auf das Bausparenkonto. Bei einer Vertragsvergabe nach fast elf Jahren ersetzt er das Vorabdarlehen durch die Zielsparsumme - das Sparguthaben plus das Baukredit.

Anschliessend muss er eine Rate von 750 EUR monatlich für das Baudarlehen für weitere acht Jahre auszahlen. Von Wüstenrot erhält er das beinahe als Geschenk: Der effektive Zinssatz liegt bei nur 2,65 Prozentpunkten. Die Verbindung mit dem Baukreditvertrag macht die Finanzierungen vollkommen absicher. Baudarlehensvertrag und Vorschussdarlehen sind ebenfalls so koordiniert, dass die monatlichen Kosten von 750 EUR bis zum Ende gleich bleiben.

5,17% für das Vorschussdarlehen und 2,65% für das Folgedarlehen der Wohnungsbaugesellschaft - das scheint ein gutes Geschäft zu sein. Der Effektivzinssatz der Finanzierungen beläuft sich unter Einbeziehung aller Aufwendungen auf 6,30 vH. Die Verzinsung der Sparkasse enthält weder die sofortige Einlage von 25.000 EUR noch die aktuellen Bausparsummen und nicht einmal die gesamte Bausparsumme.

Günstige Zinsen für kostspielige Darlehen sind für die sofortige Bausparfinanzierung charakteristisch. Die tatsächliche Effektivverzinsung ist in der Regel wesentlich höher als die von den Wohnungsbaugesellschaften angegebenen Sätze. Insgesamt sind die meisten Bauspar-Angebote teuerer als ein normaler Bankkredit. Das Unternehmen bietet Ende Dezember seinen "Baufi Quick" mit einer Laufzeiten von 28,5 Jahren zu einem effektiven Zinssatz von 5,47% an.

Bei den meisten Wohnungsbaugesellschaften wurden Effektivzinssätze von 5,8 bis 6,0 Prozentpunkten für Finanzierungen mit einer Restlaufzeit von 15 bis 20 Jahren gefordert. Sie waren damit teuerer als die Kreditinstitute, die im Durchschnitt Vergleichsdarlehen zu Effektivzinssätzen von 5,4 bis 5,7 Prozentpunkten gewährten. Zur Bausparfinanzierung mit mehr als 20 Jahren Dauer gibt es in der Regel keine unmittelbare Lösung, da kaum eine andere Institution einen so langen Festzinskredit im Angebot hat.

Allerdings sind die Zinszuschläge der Wohnungsbaugesellschaften im Vergleich zu Bankkrediten mit 15 oder 20 Jahren fester Verzinsung oft so hoch, dass sich die Bauspar-Variante auch für risikoaverse Hypothekarkreditgeber nicht auszahlen kann. Den Effektivzinssatz der Darlehenskombination weisen nur die Alten Leipziger, Debeka, Huk-Coburg, Quelle und die VBS aus. Bei den anderen Sparkassen wird der Finanzierungspreis mit einem Kunstgriff verschleiert: Sie zeigen nur den effektiven Zinssatz des Vorschussdarlehens und den effektiven Zinssatz des Bausparkredits.

Die gesamte Phase des Bausparvertrages wird nicht berücksichtigt. Es ist für den Sparer jedoch kostspielig, seinen Kredit nicht zurückzuzahlen und statt dessen einen Sparvertrag zu sparen, bei dem sein Sparguthaben nur mit 1 bis 2 Prozentpunkten aufgeladen wird. Somit ergibt sich bis zur Vergabe des Bausparvertrages ein großer Zinsnachteile, den er durch den billigen Bausparkredit kaum einholen kann.

Der Baukreditvertrag beispielsweise macht die oben genannte Wüstenrot-Finanzierung bis zur Kontingentierung rund 7% teurer, obwohl der Vorfinanzierungskredit selbst nur 5,17% ausmacht. Der Effektivzinssatz für das nachfolgende Baudarlehen von 2,65 Prozentpunkten reduziert sich über die gesamte Laufzeit auf nur noch 6,30Prozentpunkte. Kombinierte Kredite der Sparkassen sind in der ersten Finanzierungsphase bis zur Vergabe des Bausparvertrages kostspielig, danach sind sie günstig.

Da dann der Teil der kostspieligen Anfangsphase an der gesamten Finanzierung steigt, ist der Darlehensnehmer auch bei vorteilhaften Bauspar-Angeboten weniger gut dran als bei einem vergleichbaren Bankkredit. Das kombinierte Darlehen der Quelle Bauparkasse zum Beispiel ist nur dann mit dem geringen Effektivzinssatz von 5,47% dotiert, wenn der Kunde das Darlehen über die gesamte Dauer von 28,5 Jahren nutzt.

Wenn er dagegen das Geld nach zehn Jahren zurückzahlt, weil er sein Eigenheim veräußert, hat er für das selbe Geld einen Effektivzinssatz von 5,8 Prozentpunkten ausbezahlt. Obwohl Bausparkunden nach der Vertragsvergabe zu jedem Zeitpunkt zahlen können, ist die FlexibilitÃ?t nicht kostenlos: Im Gegensatz zur Bankenfinanzierung ist die Bausparfinanzierung mit Sondertilgung mit einem höheren Effektivzinssatz als ohne.

Die Amortisation der Bausparsumme ist auch abhängig von der Kredithöhe. Die meisten Sparkassen wenden die Standardbedingungen für ihre Konstantenmodelle von 5.000 bis 25.000 EUR an. Dies liegt daran, dass die meisten Kreditinstitute Hypothekarkredite von weniger als 50.000 EUR nur gegen einen Zinszuschlag von bis zu einem Prozent gewähren.

So kann auch ein Durchschnittsangebot der Bausparkasse die Finanzierung der Banken überbieten. Die Bauspar-Variante bringt einen zusätzlichen Vorteil für Kreditnehmer mit einem steuerpflichtigen jährlichen Einkommen von bis zu 25.600 EUR (Ehepaare 51.200 EUR). Aktuell bekommen sie noch eine Wohnbauprämie von 10 Prozentpunkten auf die jährlichen Bausparleistungen von bis zu 512 EUR (Ehepaare 1.024 EUR). Nach den Plaenen der Regierung wird die Praemie fuer Neuabschluesse von Bausparvertraegen ab dem naechsten Jahr nicht mehr bestehen.