Auflösung Offener Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds - gegenwärtige Effekte und Liquidationsrisiken

Einige Offene Immobilienfonds hatten bereits in den vergangenen Jahren die Rückgabe ihrer Anteilscheine eingestellt. Das bedeutet, dass Investoren ihre Mittel nicht mehr an die Kapitalanlagegesellschaft zurückzahlen können. Manche wurden später wiedereröffnet, aber die Investoren hatten dem Fond so viel Geld entnommen, dass die Liquiditätssituation bedroht schien. Infolgedessen wurden die Immobilienfonds wieder aufgelöst, einige hatten gar nicht erst eröffnet.

In Summe geht es dabei um ein Volumen von rund 24,4 Mrd. Euro in 13 für den breit gestreuten Markt freigegebenen und für Investoren nicht zugänglichen Immobilienfonds. Das bedeutet, dass des in Offene Immobilienfonds investierten Kapitals auf der Website von ¼ gesperrt oder in Liquidation ist, was rund eine Millionen Investoren betrifft. Schlimmstenfalls müssen die Mittel ihre überwiegend gewerblich genutzten Objekte veräußern, vermutlich zu Kursen unter dem angegebenen Marktwert.

Als Folge des weltweiten Wirtschaftsabschwungs sind nicht nur die Leerstandsraten bei Gewerbeimmobilien in aller Welt angestiegen, sondern auch die Mietpreise und der Immobilienpreis sind im Gegenzug gefallen. Benötigen Sie liquide Mittel, können Sie Ihre Immobilienfonds weiterhin über die Börse ankaufen. Mit dem Anlegerschutz und der verbesserten Funktionsweise des Kapitalmarkts wurde das InvG für Offene Immobilienfonds angepasst; für neue Anleger gilt nun eine Mindesthaltedauer von 24 Monate.

Ausschlaggebend dafür ist, dass mehrere Mittel während der Finanz- und Verschuldungskrise die Rückgabe von Anteilen längere oder wiederholte Male auszusetzen haben. Die Veränderungen nutzen aber 11 Immobilienfonds nichts mehr, sie kündigten ihre Auflösung an und werden nun unter Beaufsichtigung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht abgerechnet, wodurch es einzelne Deadlines gibt. Sie werden in den nächsten Jahren ihre Objekte veräußern und wollen den höchstmöglichen Verkaufserlös erzielen.

Durch die Bindung der Aktionäre besteht das Risiko, dass Immobilien nur mit hohem Preisnachlass veräußert werden können oder dass die restlichen Bestände an die depotführenden Banken übertragen werden. Durch den börslichen Handel aller beteiligten Aktien - vor allem in Hamburg/Hannover - kann das Portfolio frühzeitig in liquide Mittel umgewandelt werden.

Dies gilt in der Regel als so genannte Liquiditätprämie, da Investoren über die Wertpapierbörse schnell auf ihr Kapital zugreifen und so die Ungewissheit noch höherer Verluste vermeiden können. Dieses Grauen ohne Ende steht daher dem Wagnis entgegen, in den Folgejahren mehr oder weniger in die Höhe zu gehen, wenn die Mittel ihre Veräußerungserlöse verteilen.

In der folgenden Übersicht sind die elf in Liquidation befindlichen Immobilienfonds aufgeführt. Darüber hinaus sind zur Zeit zwei Gelder eingefroren. Auch das neue Recht soll zu diesem Datum in Kraft getreten sein - Gesetzentwurf zur Durchführung der Direktive 2011/61/EU über Manager von alternativen Anlagefonds (AIFM Implementation Act - AIFM Turnover Act). Die Einführung des AIFM-Umsetzungsgesetzes soll einen einheitlich guten Anlegerschutz gewährleisten und den gräulichen Markt eingrenzen.

Wesentlicher Punkt des Ausführungsgesetzes ist, dass Immobilienfonds künftig nur noch als geschlossener Immobilienfonds lanciert werden dürfen, die - wie bisher bei der Open Option - keine Rücknahmeoption haben. Allerdings sollen die vor dem Datum des Regierungsbeschlusses bestehenden und vor diesem Datum ebenfalls vermarkteten offen stehenden Immobilienfonds aufrechterhalten werden.

Zudem dürfen so genannte Mischfonds - Fund of Funds und Asset-Management-Fonds - keine Aktien von Open-End-Immobilienfonds mehr ankaufen. Damit soll nach Ansicht des BMF verhindert werden, dass Fund of Funds gesperrt werden müssen, weil Immobilienfonds die Rückgabe von Anteilen aus ihrem Vermögen aufschieben.