Verkauf Wohnung Mieter

Besitzerwechsel - Berlin Mieter-Gemeinschaft e.V.

Der Verkauf von Apartments in Berlin hat in den vergangenen Jahren deutlich zugelegt. Zahlreiche ehemalige Kommunalwohnungen befinden sich heute in Privatbesitz, vor allem im Bereich der Fonds, und diese veräußern einen großen Teil der Apartments weiter. Ein Teil der Apartments wird in Stockwerkeigentum umgebaut und verkauft, teilweise an so genannte Investoren. So kann es vorkommen, dass die Wohnung, in der Sie wohnen, den Besitzer gewechselt hat (manchmal auch mehrfach in kleinen Abständen) und Sie mit einem neuen Mieter in Kontakt kommen.

Einige werden keine Tränen für den ehemaligen Wirt vergießen. Aber diejenigen, die sich mit dem vorherigen Wirt begnügen, werden sich Gedanken machen. Die neuen Grundbesitzer werden in der Regel schnell ihr Einkommen erhöhen, z.B. durch Mieterhöhung, Renovierung oder Umbau in eine Eigentumswohnung und deren Verkauf.

Die Tatsache, dass Mieter "verkauft" wurden, wird oft erst durch einen Schreiben oder gar durch einen Hinweis im Flur deutlich: Der neue Besitzer fordert, dass Sie die Mieten in Zukunft auf sein eigenes Bankkonto abführen. Der Erwerb führt nicht zum Bruch der Mieten, dies ist im Gesetz festgelegt (§ 566 BGB). Beim Verkauf des Hauses oder der Wohnung tritt der Käufer (d.h. der neue Eigentümer) anstelle des vorherigen Mieters an.

Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Verpflichtungen auf den Käufer über und der Käufer kann nicht vom Mietvertrag und den darin geschlossenen Verträgen oder den vom vorherigen Mieter gewährten Genehmigungen zurücktreten. Wem zahle ich die Mieten? Der neue Besitzer hat es in der Regel schnell geschafft, die Mietsumme abzuholen.

Unsere Empfehlung: Nur die nicht verbindliche Erkenntnis eines Eigentümerwechsels zwingt Sie nicht zur sofortigen Zahlung der Mietkosten. Wenn der bisherige Eigentümer Ihnen den Verkauf des Hauses mitteilt und Sie auffordert, die Mieten an den neuen Eigentümer zu bezahlen, sollten Sie dieser Bitte nachkommen.

Wenn Sie den bisherigen Grundbesitzer noch bezahlen, kann es vorkommen, dass der neue Grundbesitzer auch die Zahlung der Mieten verlangt und Sie ein zweites Mal bezahlen müssen. Wenn Sie über den Eigentumswechsel informiert werden, nachdem Sie die Mieten für den aktuellen Mietmonat bereits an den bisherigen Eigentümer bezahlt haben, sind Sie Ihrer Mietzahlungsverpflichtung nachgekommen.

Dem neuen Mieter steht die Anmietung erst im darauffolgenden Jahr zu. Wenn Sie nach dem fünfzehnten des Folgemonats eine Benachrichtigung über den Eigentümerwechsel bekommen, können Sie den bisherigen Eigentümer noch im darauffolgenden Jahr auszahlen. Wenn der Käufer Ihnen mitteilt, dass er Ihr Neuvermieter ist und Sie ihm die Mietzahlung leisten müssen, muss er seine Ansprüche vorweisen.

Den Mietzins kann der Mieter nur fordern, wenn er als der neue Besitzer im Kataster eintragen ist. Doch: Der Veräußerer kann seine Forderungen aus den Mieterträgen auch an den Veräußerer übertragen oder den Veräußerer ermächtigen, seine Rechte aus dem Mietverhältnis vor dem Übergang des Eigentums auszuüben. Sie sollten also mit überstürzten Mieten an den neuen Besitzer aufpassen, damit Sie nicht die falsche Person bezahlen.

Hinweis: Bei einem Zwangsverkauf wird der Käufer mit dem Zuschlag zum Besitzer und damit zum Grundbesitzer; die Entscheidung ist als Beweisreichend. Fehlt der erforderliche Beleg (und der neue Besitzer ist noch nicht im Kataster eingetragen), bezahlen Sie Ihre Pacht zunächst weiter an den bisherigen Wirt. Wenn dies nicht möglich ist, können Sie die Mieten zunächst auf einem separaten Account "parken".

Wenn mehrere mutmaßliche Grundbesitzer von Ihnen die Zahlung der Pacht fordern und Sie keine Eindeutigkeit erlangen können, sollten Sie die Pacht beim für Sie zuständige Landgericht (in Berlin AG Tiergarten, Turmstraße 91, 10548 Berlin) einlegen. So lange der Käufer nicht im Kataster registriert ist, hat er im Hause nichts zu melden. Es ist ihm untersagt, die Wohnung zu betritt, Schleusen zu wechseln oder mit Bau- und Abbrucharbeiten zu starten.

Hinweis: Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages bzw. der sog. Übertragungsbescheid im Kataster macht den Käufer noch nicht zum Besitzer. Die Zeit der Katastereintragung ist deshalb so entscheidend, weil der neue Besitzer z.B. keine Mietsteigerungserklärung oder Modernisierungsanzeige vor der Katastereintragung abgeben darf. In diesem Falle muss die Vollmacht in schriftlicher Form überprüft werden.

Doch: Bitte berücksichtigen Sie die Ausnahmeregelungen für Käufer im Zusammenhang mit Zwangsversteigerungen, für Nachkommen und Prokuristen. Kann sich die den neuen Besitzer verkörpernde Personen nicht in schriftlicher Form ausweisen und handelt unberechtigt im Hause oder droht sogar den Mietern, sollten Sie die Gendarmerie aufsuchen. Zusammen wird es Ihnen einfacher fallen, den neuen Besitzer in seine rechtlichen Grenzen zu bringen - wenn notwendig.

Als Mieter sind Sie dazu zu jeder Zeit befugt und müssen lediglich Ihren Ausweis und Ihren Vertrag vorweisen. Aber nicht nur wenn Ihr Wohnhaus oder Ihre Wohnung veräußert wird, sollten Sie sich um Ihren Vertrag kümmern! Übergeben, kopieren und aufbewahren Sie das Orginal nie, da der neue Eigentümer alle Rechte und Verpflichtungen des bisherigen Eigentümers übernommen hat (§ 566 Abs. 1 BGB).

Daher gilt Ihr früherer Vermietungsvertrag, egal wie oft die Besitzer umziehen. Der neue Besitzer wird Ihnen einen neuen Auftrag erteilen. Es ist sehr hilfreich, dass Sie dem neuen Besitzer alle Ihre Rechte nachweisen können. Erwarten Sie von ihm, dass er Ihr Apartment prüft (auch durch eine Besichtigung der Wohnung, siehe unten) und Schwachpunkte aufspürt und ausnutzt.

Dazu gehören: alle Mietdokumente in einer Mappe zeitlich geordnet zusammenstellen (Kopie des Mietvertrages, jeder Briefaustausch und jede Mietsteigerung, falls erforderlich z. B. Minuten, Bilder, Zeugnisse). Mit allen wesentlichen Briefen an den Hausherrn müssen Sie nachweisen können, dass er sie bekommen hat. Wenn Sie mit dem Altvermieter mündlich vereinbart haben, sollten Sie diese nach Möglichkeit durch diesen in schriftlicher Form bestätigt bekommen oder Zeit, Platz und Inhalte des Vertrages in einem Protokol protokollieren und von einem bei der Versammlung Anwesenden unterzeichnen lassen.

Die Erfahrung hat gezeigt, dass der Verkauf eines Haus oder einer Wohnung mit Besuchen einhergeht. Die Wohnung will der frühere Eigentümer den Interessierten vorstellen oder der neue Eigentümer entsendet einen Architekt oder Hausverwalter zur Besichtigung. Die Vermieterin ist prinzipiell dazu angehalten, sich bei Ihnen frühzeitig und in schriftlicher Form zu melden. Eine Besichtigung Ihrer Wohnung oder die Ausführung von Bauarbeiten kann nur der Eigentümer oder sein Beauftragter anmelden.

Melden sich Gewerbetreibende, ArchitektInnen, MaklerInnen oder KaufinteressentInnen an, sind Sie nicht dazu gezwungen, diesen Zugang zu Ihrer Wohnung zu erteilen. Sollte der Terminvorschlag unangebracht sein, reichen Sie innerhalb der kommenden Tage einen schriftlichen Gegenantrag ein. Soll Ihre Wohnung oder Ihr Wohnhaus veräußert oder ersteigert werden und die potenziellen Käufer kommen mit Ihnen zusammen, sollten Sie kurz aber deutlich machen, dass Sie in Ihrer Wohnung wohnen wollen und Ihre Rechte wissen.

Niemand kann Ihnen absprechen, den Besuchern vorhandene Fehler an Wohnung und Wohnung in einer sachlichen Art und Weise aufzuzeigen und sie darauf aufmerksam zu machen. Falls Sie mit einer Ansammlung von Besuchsterminen gerechnet haben, sollten Sie sofort Vorkehrungen treffen, damit diese nicht in Dauerstress geraten: Informieren Sie den Hausherrn, dass Sie ihm an einem Tag zwei bis drei Wochenstunden zur Besichtigung zur Verfügung stellen, sofern er Ihnen die Besichtigungstermine mindestens drei Tage im Voraus mitteilt.

Dann lasst nicht mehr als drei oder vier Leute gleichzeitig rein und führt sie zusammen durch die Wohnung. Der Käufer hat weder nach dem Verkauf noch nach der Auktion eines Wohnhauses oder einer Wohnanlage und auch nicht im Falle einer Vererbung das Recht, das Pachtverhältnis mit Ihnen in Bezug auf den Kauf zu beenden.

Die Kündigung des bestehenden Mietvertrages durch den neuen Mieter ist nur aus den vom Gesetzgeber angegebenen und mit den vorgeschriebenen bzw. vertraglichen (längeren) Laufzeiten möglich. Jedoch ist der Käufer an die rechtlichen Gründe für die Kündigung geknüpft und Sie haben alle Einsprachemöglichkeiten. Die Vermieterin kann den Mietvertrag für den persönlichen Gebrauch erst nach drei Jahren beenden (§ 577 a Abs. 1 BGB).

Nähere Angaben dazu entnehmen Sie bitte unseren Informationsschriften "Kündigung durch den Vermieter" und "Umbau und Verkauf von Wohnungen". Dem neuen Eigentümer steht kein Sonderkündigungsrecht zu. Sie müssen aber damit rechnen, dass er versucht, ungenutzte oder verpasste Mietsteigerungen auszugleichen. Mehr über die Mietsteigerung erfahren Sie in unserer Informationsbroschüre "Mieterhöhung". Der Mietkautionsbetrag (zuzüglich Zinsen) wird in der Regel vom Mieter zum Rückgabetermin der Wohnung geschuldet.

Der Käufer ist seit der Mietgesetzreform 2001 nach dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses zur Rückzahlung der Mietkaution (Kaution) gemäß 566 a BGB verpflichtet. 2. Die Anzahlung muss er auch dann zurückerstatten, wenn sie ihm vom Vorbesitzer nicht aushändigt wurde. Hinweis: Die Vorschrift findet keine rückwirkende Anwendung auf Immobilienverkäufe vor dem ersten September 2001; in diesen FÃ?llen muss der KÃ?ufer die hinterlegte Menge nur dann bezahlen, wenn er sie vom VerkÃ?ufer Ã?bernommen hat oder sich fÃ?r die Einzahlung an ihn bereit erklÃ?rt hat.

Der Mieter muss dies nachweisen (BGH, Entscheidung vom 29. 09. 2005, AZ: VIII ZR 372/04). Wenn Sie die Anzahlung vom Käufer nicht zurückbekommen, ist der ehemalige Eigentümer für die Rückerstattung verantwortlich. Entsprechendes trifft nicht zu, wenn Sie der Übergabe der Sicherheiten an den Käufer zugestimmt haben.

Möchte sich der Veräußerer gegen künftige Rückerstattungsansprüche versichern und die Kaution einschließlich der vor dem Eigentumsübergang angefallenen Zinserträge an den Mieter übergeben, so ist dies nach herrschender Meinung die Kündigung des Mietkautionsvertrages; der Käufer kann dann von den Mietern keine Mietsicherheitsleistung fordern (so LG Berlin, Urteile vom 16. 03. 2011, AZ: 65 S 283/10).

Dies ist nicht der Fall, wenn die Mieter sich weigern, der Abtretung an den neuen Besitzer zuzustimmen. Bezahlt der Altvermieter in diesem Falle die Anzahlung, hat der neue Besitzer das Recht auf die Anzahlung. Im Falle, dass das Wohnhaus oder die Wohnung unter Konkursverwaltung steht, können die Mieter die Herausgabe der Anzahlung an den Konkursverwalter verlangen.

Der Mieter ist auch dann zur Übergabe der Mietsicherheiten an den Mieter, wenn er diese nicht vom Leasinggeber hat. Im Falle eines Vermieterwechsels muss der Altvermieter die Zeiten berücksichtigen, die vor dem Eigentümerwechsel abgelaufen sind. Erst wenn sich der neue Leasinggeber gegenüber dem Veräußerer zur Begleichung der Rechnungen für den bereits geschlossenen Buchungszeitraum verpflichte.

Wenn der neue Besitzer das Mietobjekt während der Laufzeit erfasst, muss er für die gesamte Laufzeit abgerechnet werden und bei der Bilanzierung auch alle bis dahin geleisteten Vorauszahlungen mitberücksichtigen. Beispiel: Findet der Besitzerwechsel am oder nach dem Stichtag des Jahres 2015 statt, muss der Altvermieter lediglich die Betriebskostenrechnung für das Jahr 2014 aufstellen.

Der neue Hauswirt muss für das Jahr 2015 die Betriebskostenrechnung aufstellen, auch wenn er von Jänner bis May noch nicht Besitzer war (sofern der Buchungszeitraum dem des Kalenderjahres entspricht). Der neue Besitzer tritt mit allen Rechten und Verpflichtungen in den Vertrag ein und hat auch vorhandene Fehler zu beheben.

So können Sie auch gegen den neuen Besitzer einen Mietminderungsanspruch durchsetzen. Sie können sogar vom neuen Mieter eine Aufwandsentschädigung fordern (die Kosten können dadurch verursacht werden, dass Sie einen Fehler selbst behoben haben, nachdem der Mieter mit der Nachbesserung in Rückstand war). Dazu sind Sie nicht gezwungen, aber Sie sollten die vorhandenen Fehler Ihrem neuen Hauswirt erneut melden und die Behebung der Fehler fordern, auch wenn Sie dies bereits beim bisherigen Hauswirt gemacht haben.

Möglicherweise wird der neue Hausherr dann die überfällige Nachbesserung veranlassen. Sie müssen noch die fälligen Nutzungsentschädigungsansprüche (z.B. aus genehmigten Mietermodernisierungen) oder bereits geschuldete Schadenersatzansprüche gegen den Altvermieter geltend machen. Der neue Hausherr ist dafür nicht verantwortlich. Sie müssen bis zum Eigentumswechsel die einbehaltene Miete zusätzlich zur Ermäßigung an den Alteigentümer abführen.

Die Zurückbehaltungsrechte gelten immer nur gegenüber dem betreffenden Inhaber (BGH, Urteile vom 20. Juli 2006, AZ: VIII ZR 284/05). Will der neue Besitzer modernisieren oder umbauen, wird er sich bemühen, "Freiraum" im Untergeschoss und im Dachgeschoß zu erzeugen. "Wenn Sie das Recht haben, den Boden zum Trocknen, Lagern oder zu anderen Anlässen zu benutzen, sollten Sie die Keys nicht übergeben und den neuen Besitzer über Ihr Zutrittsrecht unterrichten.

Der neue Mieter hat auch die Option, nicht für das Leben vorgesehene Räume (z.B. Lagerräume, Keller oder Dachgeschoss) zu beenden, wenn er diese in Appartements umwandeln oder Wohnräume mit zusätzlichen Räumen versehen möchte (Teilkündigung - § 573 b BGB). Wichtiger Hinweis: Wenn Ihr Hauswirt Sie überrascht und unangekündigte Absprachen mit Ihnen anlässlich eines Hausbesuches macht, liegt dies im Rahmen des Rücktrittsrechts ( 312 BGB), d.h. Sie können den Vertrag/Vertrag innerhalb von zwei Wochen in Textform auflösen.

Achtung: Das Rücktrittsrecht für Haus-zu-Haus-Geschäfte gilt nur, wenn Ihr Hauswirt als Gewerbetreibender tätig ist (§ 14 BGB). Dies ist für Wohnungsgesellschaften eindeutig, für private Anbieter jedoch schwer zu unterscheiden. Sie sollten daher immer sehr sorgfältig nachdenken, bevor Sie einen neuen Vertrag, eine Änderung Ihres Mietvertrages oder andere Verträge und Deklarationen abschließen, wenn Sie den Eigentümer in Ihrer Wohnung besuchen.

Unglücklicherweise scheuen neue Hauswirte nicht davor zurück, Mieter zu verjagen oder zu einschüchtern. Falls Ihr Hauswirt Sie droht, Ihre Hausrechte nicht beachtet oder in Ihr Grundstück eingreift - ob in Ihrer Wohnung, Ihrem Weinkeller, Ihrem Dachgeschoss, Flur oder Ihrem Garten - haben Sie das Recht, die örtliche Polizeidienststelle anzurufen und eine Beschwerde einzureichen.

Die folgende Verwarnung kann Ihnen dabei behilflich sein, einen neuen Besitzer und seinen Gehilfen an ihre Stelle zu setzen: Unseren Hausherrn, seine Angestellten und von ihm beauftragten Handwerkern möchten wir darauf hinweisen, dass wir den Zugang zu unserer Wohnung, unserem Dachgeschoss und unserem Weinkeller nur nach einer schriftlichen, begründeten Registrierung erteilen. Gegebenenfalls richtet sich unsere Mitteilung sowohl gegen die Person, die unsere Zimmer selbst betritt oder dabei hilft ( 25, 26 StGB), als auch gegen den Hausverwalter/ Hausverwalter/ Bauleiter, etc.

Beim Verkauf Ihres Gebäudes haben Sie allen Anlass, Vorsichtsmaßnahmen zu treffen. Sie und Ihre Nachbarn sollten sich daher frühzeitig die Hilfe der Mieter-Gemeinschaft e. V. einschließlich Beratung und Rechtsschutzversicherung für Mietrechtsstreitigkeiten einholen. Die Änderung des Eigentums an einem Wohnhaus wirkt sich auf alle Mieter aus. Durch den Zusammenschluss können sich die Mieter besser verteidigen und ihre Rechte gegenüber dem Eigentümer einfordern.

Aus diesem Grund empfehlen die Mieter der Stadt Berlin Hausbesprechungen, um sich auszutauschen und eine einheitliche Vorgehensweise zu erörtern. Ist zumindest ein Mieter im Haus, kann die Mietergemeinde Berlin diese Hausbesuche mittragen. Für die Benachrichtigung sollten Sie die notwendigen Dokumente - vor allem den Vertrag - sowie den Beleg über Ihre Zugehörigkeit (das Echo des aktuellen Mieters auf Ihren eigenen Namen oder eine Zahlungsquittung) mitnehmen.