Kündigung Immobilienfonds

Risiko von geschlossenen Immobilienfonds

Immobilienfonds sind trotz gestiegener Preise und Mietpreise nicht immer Erfolg versprechend. Dies ist für viele Investoren schwierig zu verstehen. Häufig beginnt es schon damit, dass die Immobilien zu teuer erstanden wurden. Die Hauptmieterin storniert. Dabei gibt es sowohl abgeschlossene als auch unbefristete Immobilienfonds. Im Gegensatz dazu handelt es sich bei geschlossenen Investmentfonds um ein vorbestimmtes Ziel, an dem der Investor Anteile erlangt.

In den meisten Fällen ist dies eine Gewerbeimmobilie. Das Unternehmen erzielt Einnahmen aus der Verpachtung und dem endgültigen Kauf der Liegenschaft. Im Gegensatz dazu legt der offen gestaltete Immobilienfonds in ein Portefeuille von Objekten an, deren Portefeuille sich im Lauf der Jahre verändern kann. Eine Rücknahme der Aktien ist zu jedem Zeitpunkt möglich.

Bei den Anlegern eines offenen Investmentfonds handelt es sich um Miteigentümer. Die meisten privaten Investoren sind jedoch Kommanditisten der Firma, so dass der Schaden auf den Zeichnungsbetrag beschränkt sein sollte. Wenn der Immobilienfonds in Not geraten sollte, wird das Unternehmen die Zahlungsunfähigkeit abwehren. Beispielsweise wird sie Investoren um zusätzliche Beiträge ersuchen. Der Investor ist dazu jedoch nicht gezwungen.

Als nächstes wird die Firma die Investoren zur Rückzahlung der ausgeschütteten Dividenden aufrufen (Informationen dazu gibt es hier). Ist der Immobilienfonds "nur" in Abwicklung, hat der Investor gute Aussichten, sich gegen diese Ausschüttungsrückforderung zu verteidigen. Bei der Zahlungsunfähigkeit des Sondervermögens stellt sich die Situation anders dar. Auch wenn der Investor frühzeitig bemerkt, dass die Investition nicht mehr rentabel ist, ist ein Kauf oder eine Kündigung nicht so leicht.

Der Vertrag über geschlossene Immobilienfonds sieht gewisse Haltedauern vor. Eine Rücknahme der Anteilscheine durch den Investor ist nicht vor Ende der Haltedauer möglich. Eine Möglichkeit ist die Entlassung. Grundvoraussetzung ist natürlich ein außergewöhnlicher Auflösungsgrund. Eine ausserordentliche Kündigung ist von der Haltedauer nicht berührt. Doch auch hier müssen die Investoren mit einem Schaden rechnen. Denn auch hier gibt es einen Markt.

Bei außerordentlicher Kündigung wird der Betrag des beendeten Anteiles mittels einer so genannten Dispute-Bilanz errechnet. Ist der Immobilienfonds jedoch bereits in finanzielle Schieflage geraten, ist der Anlegeranteil nicht mehr von großem Nutzen. Dem Investor winkt nichts. Anders als bei abgeschlossenen Investmentfonds können Investoren in offene Investmentfonds ihre Fondsanteile zu jedem Zeitpunkt aufgeben.

In der Regel erfolgt dies durch Rücksendung an das Unternehmen. Zu diesem Zweck verfügt die Firma über einen bestimmten Betrag an liquiden Mitteln. Allerdings wollten im Verlauf der Finanzkrise so viele Investoren ihre Aktien an den Immobilienfonds abgeben, dass den Unternehmen buchstäblich das nötige Kapital ausgegangen ist. Der Immobilienfonds musste "geschlossen" werden. Investoren können ihre Anteilscheine nicht mehr an die Investmentgesellschaft ausgeben.

Inzwischen werden viele dieser Mittel aufgelassen. Es bleibt abzuwarten, ob die Investoren ihr eingesetztes Geld wiederbekommen. Hat das Kreditinstitut oder der Makler die Investoren nicht fristgerecht und vollständig über die Gefahren des Immobilienfonds informiert, haben sie Anrecht auf Ausgleich. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs müssen Investoren darauf hingewiesen werden, dass unbefristete Immobilienfonds die Rückzahlung einstellen und den Fond schliessen können.

Investoren sollten darauf hingewiesen werden, dass auch bei Immobilienfonds ein Totalschaden möglich ist und diese keinesfalls für die Alterssicherung in Frage kommen. Diese müssen den Investoren vor der Zeichnungen von Anteilen offengelegt werden.