Hypothekenanleihe

id="Unterscheidung_vom_Hypothekenpfandbrief.2 C_History">Unterscheidung_zum_Hypothek_Pfandbrief, Historie[Bearbeiten> | Quelltext editieren

Ein Pfandbrief, auch Immobilienobligation oder Immobilienobligation bezeichnet, ist eine hypothekarisch gesicherte Teilschuldverschreibung. Zwischen einem Pfandbrief und einem Pfandbrief gibt es klare Abgrenzungen. Mit Pfandbriefen stehen die Investoren an erster Stelle. Das Objekt darf nicht mehr als 60 v. H. des sorgfältig festgelegten Beleihungswerts, der in der Regel wesentlich unter dem Marktwert liegen darf, verliehen werden.

1 ][2] Die aktuelle Pfandbriefform beinhaltet hypothekarisch gesicherte Wertpapiere, entspricht aber nicht dem Sicherungsniveau eines Hypothekenpfandbriefes für den Kreditgeber. Pfandbriefe lassen sich nach der Sicherung in zwei Kategorien einteilen: Pfandbriefe mit erstklassiger Sicherheit zugunsten der Inhaber und Pfandbriefe mit Nachrangigkeit. Ein erstklassiger Bond ist ein festverzinslicher Titel, der den Investor mit erstklassigen Hypothekarkrediten oder in Hypothekenform sicherstellt.

Der Investor erhält ein Vorzugspfandrecht an der Liegenschaft. Falls der Kreditnehmer (Emittent) seinen Verbindlichkeiten gegenüber dem Investor nicht nachkommen kann, d.h. die Zinszahlungen nicht leisten oder die Liegenschaft nicht zurückzahlen kann, hat der Investor das Recht, sich für die Realisierung der Liegenschaft zu entschädigen. Gegenüber Pfandbriefen ist der Investor bei der Realisierung des Pfandrechtes - zum Beispiel beim Immobilienverkauf - unter Berücksichtigung des rein sicherheitstechnischen Aspekts besser positioniert.

Im Falle von Nachranghypotheken können die Investoren nur dann mit dem Erlös aus dem Verkauf der Hypothek als Sicherheit rechnen, wenn die vorrangigen Kreditgeber voll erfüllt sind und noch genügend Vermögenswerte zur Verfügung stehen, um ihre Forderungen zu begleichen. Dabei wird die Sicherheit durch die Beschaffenheit der Liegenschaft und die Besicherung der Liegenschaft bestimmt.

Pfandbriefe können zugunsten von Anleihegläubigern mit einem oder mehreren Sicherheitsmechanismen strukturiert werden, die im Folgenden kurz erläutert werden. Die Pfandbriefinhaber erhalten durch einen erstklassigen Grundbucheintrag, z.B. Grundschuld, echte Sicherheit. Der Betrag dieser Sicherheit kann unterschiedlich sein. Ein Grundpfandrecht kann ganz oder zum Teil bestehen und muss nicht unbedingt dem Marktwert der Liegenschaft genügen.

Der Einbezug eines Trustees, in der Regel eines Rechtsanwaltes, kann dazu beitragen, die Wertpapiere dinglich zu erhalten. Aktuelle Mieterträge aus den als Pfand verpfändeten Immobilien können mit einer (Miet-)Abtretung zugunsten der Obligationäre versehen werden, die oft auch über den Trustee abgewickelt wird. Wenn die Emittentin ihren gegenwärtigen Zahlungspflichten (Zinszahlung, Rückzahlung) nicht nachkommt, werden die aktuellen Erträge bereits in Gestalt einer (Miet-)Abtretung zugunsten der Gläubiger der Anleihe verwendet.

Dies kann in der Realität rascher geschehen als die Realisierung der Grundbuchsicherheit, da diese ein aufwändiges Vorgehen voraussetzt. Oftmals werden Anlagekriterien festgelegt, wenn sich der Pfandbrief nicht auf ein bestimmtes und tatsächliches Anlageobjekt beziehen, d.h. er ist als "Blindpool" konzipiert. Das kann z.B. auf Basis einer Prozentquote, des Verkehrswertes der Liegenschaft oder des Koeffizienten der erreichten Jahresnettokaltmiete sein.

Aus der prozentualen Abweichung zwischen Kaufpreis und Sicherungswert zugunsten der Gläubiger der Anleihe resultiert das Sicherheitenverhältnis. Es soll sicherstellen, dass die vom Investor auf ein Anderkonto eingezahlten Gelder von einem Prüfer oder einem anderen Dritten angemessen genutzt werden, um zu prüfen, ob die Gelder des Anlegers im Sinne des in der Satzung festgelegten Gesellschaftszweckes und beispielsweise für den Zweck des Anderkonto genutzt werden.

Spezialmedien wie die Financial Times Deutschland beklagen, dass viele Pfandbriefe nur "Scheinsicherheit" vorschlagen, da nur eine Hand voll von Produkten eine erstklassige Grundschuldsicherheit bieten[8], oder über die erforderlichen Sicherheitsmechanismen und Qualitäten verfügt. 9] Die FAZ bezeichnet gut gestaltete Pfandbriefe als vernünftige Ergänzung. Im Rahmen einer naturwissenschaftlichen Studie[13] hat der Jurist Karl-Georg Loritz, der als einer der führenden Experten für die Konzipierung und Wertermittlung von Immobilienanlagen gilt[12], einen fundierten Vergleich mit anderen Immobilieninvestments angestellt und alle am Markt befindlichen Immobilienobligationen durchleuchtet.

? Dazu im Einzelnen Karl-Georg Loritz, in Schmider/Wagner/Karl-Georg Loritz, LotB, 2nd ed. Weitere Informationen finden Sie unter Karl-Georg Loritz, Fußnote 1, Rn. 5; weitere Informationen unter Wagner/Karl-Georg Loritz, Konzepthandbuch für steuerorientierte Kapitalanlagen, Band 1, Auflage II 1997, Rn. 1434ff Karl-Georg Loritz, WM 1998, 685 ff. Hofmann/Theißen, Investment Banking, 2002, 25.1. 2002; see also Häbersack, in: Münchner Kommentar zum BGB, 793 marginaler 12. ? Hüttenwirt, in: Hüttenwirt / Mülbert / Schlitt, Unternehmerfinanzierung am Kapitalmarkt, in: Hüttenwirt, 2008, 15. Karl-Georg Loritz, Fachzeitschrift für Immobilienwirtsch.. Forschung und Praxis 2010, issue 14, p. 2ff.