Wohnung als Investition

Falls der Pächter in die Wohnung investieren möchte.

Neue Bäder, neue Etagen, neue Rohre - was der Bewohner umgestalten kann, für welche Investition er vom Eigentümer Ersatz erhält und warum der Abstand zwischen einer Wohnung in einem Altbau und einer neuen Wohnung ausschlaggebend ist. Der Natursekt und die Marmorplatten verbleiben natürlich in der Wohnung. Es wäre nur gerecht, wenn der Hausherr ihn durch die erheblichen Kosten ersetzen würde.

Die Vermieterin betrachtet es anders und hält es für keine materielle Besserung. Zudem hatte er im Pachtvertrag die Rückzahlung von Anfang an abgelehnt. Wer in sein Haus investiert, sollte im Vorfeld eine Vielzahl von Fragestellungen abklären, wenn man nicht auf eigene Faust auf eigene Faust gehen will.

Müssen die Eigentümer einwilligen, bevor der Bewohner überhaupt eine große Investition in seine Wohnung tätigen darf? Für grössere Anlagen ist jedoch die Genehmigung oder wenigstens die Information des Eigentümers erforderlich. "Eine Kostenschätzung für den vorgesehenen Ausbau einholen und an den Hausherrn schicken", so Alexandra Rezaei, Leiterin der Mieterschaft.

Für Wohnungen in Altbauten gilt: "Wenn der Hausherr nicht innerhalb von zwei Wochen reagiert, ist dies als Genehmigung anzusehen", sagt Rezaei. Ein nützlicher Fortschritt, wie z.B. ein neuer Waschraum, ist für den Hausherrn sowieso schwierig abzulehnen. Die Vermieterin muss ihr OK erteilen. Ansonsten kann der Wirt die Restaurierung des ursprünglichen Zustandes verlangen", mahnt Anwalt Martin Foerster von der Kanzlei Graf & Pitkowitz.

"Für Bekehrungen, die dem Hausherrn nicht mitgeteilt wurden, die er zu Recht ablehnt oder denen er nur zustimmt, wenn der alte Stand zum Rückzug wiederhergestellt wird, gibt es natürlich auch keine Rücknahme. Ist es möglich, vom Eigentümer zum Investitionszeitpunkt eine Kostenbeteiligung zu verlangen? Kann der Hausherr die Mietpreise anheben?

Es besteht keine rechtliche Pflicht des Vermieters, Anlagen auch vor Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen. Einziger Ausnahmefall: Hat der Pächter eine Investition vorgenommen, die tatsächlich in der Verantwortung des Vermieters liegt - z.B. das leckende Hausdach über der Wohnung instand setzen lässt - kann er dafür umgehend das Entgelt verlangen. Möchte der Hausherr einen Bewohner langfristig binden, ist eine Teilnahme an einer wertvermehrenden Renovierungsmaßnahme durchaus möglich.

Beispiel: "Der Hausherr partizipiert an der Renovierung eines Bades aus den 60er Jahren, entweder durch einen Subventionsbeitrag oder eine temporäre Mietminderung", sagt Foerster. Jedoch kann der/die VermieterIn auch eine erhöhte Pacht (schriftlich) mit dem/der MieterIn als Ausgleich für die Annahme von Beteiligungen absprechen. Bei älteren Gebäuden muss die Mietzinserhöhung jedoch auf einen festen Zeitpunkt beschränkt werden, um sinnvolle Nachbesserungen vornehmen zu können.

Welche Anlagen bezahlt der Hauswirt mit einer Überweisungsgebühr? Ersatzbeschaffungen sind nur bei signifikanten Nachbesserungen möglich, die auch für einen neuen Mieter sinnvoll sind. "Nur die Verschönerung ist keine große Verbesserung, z.B. das Abschleifen des Bodens, das Lackieren oder das Lackieren von Türen", unterstreicht Rechtsanwalt Förster. Bei Altbauten regelt das Mietgesetz ( 10 MRG) eindeutig, welche Neuerungen eine Ablösung begründen.

Signifikante Verbesserung mit öffentlicher Förderung, z.B. durch den Einsatz von neuen Fenstern. Kosten für die Verschmelzung von zwei Wohneinheiten. Gemäß 1097 ABGB kann der Nutzer alle weiteren Einbauten im alten Gebäude als "Nutzungsaufwand" einfordern. In dem neuen Gebäude verbleibt nur noch die Rücknahmemöglichkeit nach ABGB.

Beispiel: Der Pächter hat in seiner Wohnung im alten Gebäude ein eigenes Bad installiert. Nach dem MRG hat er Anspruch auf eine Überweisungsgebühr. Die Rücknahme hat er mit einem "sinnvollen Aufwand" gemäß 1097 ABGB zu untermauern. Ein weiteres Beispiel für häufig anfallende Kosten, die für den ABGB in Neubauten wie Altbauten gelten: neue Küchen, Einbau-Möbel, Sicherheitstüren, Kabel für Breitband-Internet und Kabel-TV.

Ist es möglich, dass der Mieter die Bezahlung einer Überweisung im Vertrag von vornherein ausschließt? Im Mietrecht ( 10 MRG) aufgeführte wesentliche Neuerungen für Wohnungen in Altbauten, wie die Sanierung von sanitären Anlagen oder die Sanierung von Strom- und Erdgasleitungen, können nicht gänzlich auszuschließen sein. Bei allen anderen Altbauinvestitionen oder einer Neuinvestition in eine Wohnung kann nur im Sinne des ABGB verlangt werden (siehe vorherige Frage).

Die Vermieterin kann den 1097 ABGB vertragsgemäß ausschliessen, mit Ausnahme des Ersatzes für solche Konservierungsarbeiten, die sie tatsächlich gleichmäßig hätte abrechnen müssen, wie die Instandsetzung des leckenden Daches, unterstreicht Rechtsanwalt Förster. In dem neuen Gebäude hat der Pächter keinerlei Ansprüche auf Rückzahlung von Kapitalanlagen, in dem alten Gebäude ist er auf die in der MRG aufgeführten Stellen begrenzt.

Was ist die Berechnung des Transfers? Ein Transfer besteht in der Regel nur für Anlagen, die innerhalb der vergangenen zehn bis 20 Jahre vor dem Verlassen der Wohnung getätigt wurden. Der Rückzahlungsbetrag wird mit jedem Jahr aufgrund von Abschreibungen reduziert. Öffentlich finanzierte Anlagen, in der Regel der Austausch von Fenstern, werden über 20 Jahre abgeschrieben.

Bei der Verschmelzung von zwei Wohneinheiten müssen die Aufwendungen ebenfalls über 20 Jahre abgeschrieben werden. Der Abschreibungszeitraum für sonstige Beteiligungen ist gesetzlich nicht eindeutig definiert. Wurden bereits für den bisherigen Pächter Anlagen getilgt, wird die Abwertung für den neuen Pächter fortgesetzt. Inwiefern muss der Vermieter seine Ausgaben vorweisen? Wieviel Zeit habe ich als Pächter nach dem Umzug, um die Überweisungsgebühr einzufordern?

Innerhalb von 14 Tagen nach der Beendigung (einvernehmlich oder durch den Leasingnehmer) muss der Leasingnehmer den Rücknahmeantrag beim Leasinggeber einreichen. Im Falle einer Beendigung durch den Eigentümer hat der Pächter zwei Monatsfristen. "Es muss den ursprünglichen Investitionswert, begleitet von einer Rechnung, und den Betrag des Abschreibungsanspruchs aufführen. Der Eigenanteil kann nur ersetzt werden, wenn der Bewohner selbst ein Profi ist", sagt Rechtsanwalt Förster.

Hinweis: Als Pächter sollten Sie einer gütlichen Auflösung erst dann zugestimmt haben, wenn die Rückzahlungsansprüche bereits abgeklärt sind. Können die Kosten der Investition vom Eigentümer an den neuen Eigentümer weitergegeben werden? Im Falle von Altbau-Wohnungen sind die Kosten jedoch auf die Stellen begrenzt, die der Eigentümer laut MRG an den bisherigen Eigentümer zahlt. Beispiel: Der bisherige Bewohner bekam einen Ersatz für das neue Bad (in der MRG aufgeführt) und einen für die neue Küche (nicht in der MRG aufgeführt).

Der Ersatz für die neue Einrichtungsküche war eine Konzession des Eigentümers, aber er kann diese nicht auf den neuen Mieter übertragen. Im Falle neuer Wohnungen kann der Mieter die Rücknahmekosten vollständig an den nächsten Mieter abführen. Die Überweisungsgebühr will oder muss der Hausherr nicht aufbringen. Darf ich auch den nächsten Mieter bitten, für Mobiliar, Küchen etc. zu bezahlen?

Bei allen Anlagen, die noch einen Gegenwert haben, kann vom nächsten Mieter eine Rückzahlung gefordert werden. Wenn sich der nächste Mieter jedoch verletzt fühlen sollte, kann er sich an die Schlichtungsbehörde wenden und überzahlte Überweisungsgebühren einfordern. Das Ausbessern und Ersetzen von so genannten Wasserheizgeräten wie Thermalbädern oder Heizkesseln muss immer vom Betreiber durchgeführt werden.

Auch hier können Hauseigentümer und Pächter alles weiter ungehindert per Vertrag regeln. Wenn der Leasingnehmer das Produkt vor 2015 auf eigene Rechnung ausgetauscht hat, hat er Anspruch auf Ersatz beim Umzug. Der Grund dafür ist, dass die Tilgung aufgrund von Abschreibungen jährlich um ein Zehntel zurückgeht. Sollte ein Pächter die defekte Thermalkur nach dem ersten Januar 2015 auf eigene Rechnung erneuern, hat er Anspruch auf eine Entschädigung in voller Höhe. 2.