Hypothekenfinanzierung

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Persönlich - BANCO SABADELL

Hier und jetzt kann Ihr Wunsch, ein eigenes Haus in Spanien zu besitzen, in Erfüllung gehen. Wer ein Haus in Spanien erwerben möchte, hat wahrscheinlich viele Nachfragen. Neben maßgeschneiderten Finanzierungen bieten wir Ihnen auch persönliche Betreuung zu attraktiven Konditionen: Festhypothek, Spezialkonditionen für Jungkäufer, Spezialkonditionen für Solvia-Immobilien....

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Kreditinstitute und Versicherungsgesellschaften haben in den vergangenen Jahren die Vorschriften für Hypothekarkredite gestrafft. Angetrieben von den niedrigen Hypothekenzinsen ist die Wohnungsnachfrage stark angestiegen. Dies hat Auswirkungen auf die Gewährung von Grundpfandrechten. Welche zukünftigen Hausbesitzer wissen sollten, bevor sie eine Immobilie aufnehmen: Der Restbetrag kann in der Regel in Hypothekenform bei einer Hausbank oder einer Versicherungsgesellschaft eingenommen werden.

Vor der Schließung der Grundschuld ist es notwendig, eine Tragbarkeitsberechnung durchzuführen. Als Faustformel gilt, dass die derzeitigen Lebenshaltungskosten von Wohneigentum ein Drittel des Bruttoverdienstes nicht überschreiten dürfen. Zur Berechnung der monatlichen Gebühr werden nicht nur die Hypothekarzinsen, sondern auch die Rückzahlungskosten (sog. Amortisation) sowie die Unterhalts- und Anschaffungsnebenkosten der Liegenschaft berücksichtigt.

Wenn die Gesamtkosten 35 vom Bruttoeinkommen übersteigen, ist die Finanzierung der Immobilie inakzeptabel. Worin besteht der Unterscheid zwischen der ersten und zweiten Mortgage? Bei einer Ersthypothek bewilligen Finanzdienstleister höchstens 65 bis 70 Prozent des Grundstückswertes. Jeder, der nicht in der Lage oder nicht willens ist, 30 bis 35 % seines Eigenkapitals einzubringen, muss eine zweite Grundschuld aufbringen.

Nachteilig an dieser zweiten Hypothek: Sie ist aufwendiger. Der Zinssatz liegt etwa 0,5 bis 1 Prozentpunkt über dem der ersten Darlehen. Erste und zweite Hypotheken werden jedoch immer weniger erwähnt. Wann muss die Immobilie zurückgezahlt werden? Innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung (je nachdem, was zuerst eintritt) muss die Hypothekenschuld auf zwei Dritteln des Loan-to-Value-Verhältnisses gesenkt werden.

In der Regel ist es genau die zweite Immobilie, die in diesem Zeitabschnitt zurückgezahlt (oder: amortisiert) werden muss. Eine Rückzahlungsverpflichtung für die erste Grundschuld gibt es jedoch nicht. Sollte die erste Grundschuld jemals zurückgezahlt werden? Inwieweit sich eine Amortisierung auch für die erste Baufinanzierung rechnet, ist zum einen von der Steuersituation abhängig.

Andererseits spielt auch die Anlagealternative eine Rolle: Wie viel Zins kann ich verdienen, wenn ich das Kapital woanders investiere, anstatt die Finanzierung abzulösen? Als Beleihungswert wird der Teil des Immobilienwertes bezeichnet, für den die Hausbank oder das Versicherungsunternehmen eine Grundschuld einräumt. Dies bedeutet, dass für eine für CHF 1 Mio. erworbene Liegenschaft mit einem Loan-to-Value-Verhältnis von 60 % eine Grundschuld von CHF 600'000.

Für die Ermittlung der Hypothekenhöhe wird der geringere Wert aus Anschaffungspreis und Schätzung der Banken verwendet. Wenn zum Beispiel eine Liegenschaft für CHF 1 Mio. erworben wird, die Banken aber nur auf CHF 800'000 schätzen, beläuft sich die eingeräumte Grundschuld auf CHF 480'000 (60 von CHF 800'000) und nicht mehr auf CHF 600'000 (60 von CHF 1 Mio.) mit einem Loan-to-Value-Verhältnis von 60 Prozent.

Zusätzlich zur unmittelbaren Tilgung der Hypotheken ist es auch möglich, Schulden indirekt zu begleichen. Der Tilgungsbetrag wird also nicht unmittelbar an das Hypothekeninstitut, sondern in die eigene Altersvorsorge eingezahlt. Bei der Pensionierung wird das aus der Säule 3a fällige Guthaben an die Hausbank ausbezahlt. Welche Hypothekenvariante ist die richtige? Jegliche Form der Finanzierung hat ihre Vor- und Nachteile. Deshalb ist es wichtig.

Bei einer Cash-Umfrage im Juni 2015 entschieden sich rund 50 Prozent der Befragten für eine feste Finanzierung, 30 % für eine Finanzierung über eine Barhypothek und die verbleibenden 20 % für eine Mischstrategie aus beiden. Woher kann ich die billigste Immobilie bekommen? Oftmals erhalten Sie auch dann günstige Bedingungen, wenn Sie bereits andere Angebote einer Hausbank oder eines Versicherungsunternehmens haben.