Mietshaus als Kapitalanlage

Mehrfamilienhaus als Investition? in den Bereichen Grundbesitz, Vermietung und Ausstattung.

Sortierung: Schauen Sie sich die aktuellen Stellenangebote an, sowohl in der Tageszeitung als auch im Intranet. Der Unterschied zwischen den einzelnen Orten und der Landschaft in Deutschland ist riesig, also achten Sie auf den Ort, an dem Sie sich einkaufen wollen. Es ist sehr wichitg, sich eine unabhängige Meinung auf der Grundlage des Mietspiegel oder der Mietpreise zu machen.

Man kann sich in einem Angebot nicht auf Slogans wie "Sollmieteinnahmen" berufen. Sind alle Startwerte festgelegt, ist es sehr leicht, die Finanzierungsmöglichkeiten zu berechnen: Wenn nach Abstrichen bei den Aufwendungen inklusive Finanzen eine Null verbleibt, befinden Sie sich in der Grünzone. Wenn Sie unter Null fallen, ist alles von Ihrem freien Geld abhängig.

Und man darf nicht annehmen, dass das aktuelle Zinssatzniveau in 10 Jahren noch bestehen wird, also wäre es besser, mit mehr als einem Prozentsatz zu zahlen.

Das Mehrfamilienhaus ist keine harmlose Investition.

Auch die Wahl des passenden Objektes hat seine Nachteile. Erreichbare Mieteinnahmen sollten in einem guten VerhÃ?ltnis zum Anschaffungspreis sein. Die Beratung durch Steuer- und Finanzierungsexperten ist auch für die Immobilienfinanzierung unverzichtbar. Egal, ob die Immobilie aufgrund von schlechten Marktbedingungen frei wird oder ob der Vermieter nicht bezahlt: Der Investor muss genügend Rücklagen haben, um die Finanzierungen aus eigenen Fonds zu finanzieren, da ein rascher Abverkauf in der Regel nicht möglich ist.

Zwangsversteigerungen drohen mit oft verheerenden Konsequenzen für die Anlegerschaft.

Prüfliste für die Immobilienbewertung

Die letzte Sektion enthält eine Menge Informationen zu den Bewertungskriterien für. Dieses theoretische Wissen kann nie etwas anhaben, wenn es darum geht, den Preis einer Liegenschaft selbst zu schätzen einzuschätzen oder ob er möglicherweise überschätzt wird. Vielen Menschen wünschen jedoch zusätzlich eine passende Prüfliste, die sie zu den Inspektionsterminen mitbringen und dort vorort - wenigstens zum Teil - ausfüllen können.

Ein Grundeinschätzung stellt die Informationen im Exposé dar. Das Exposé teilt über den Stand und die Position des Gegenstands mit. In einem Exposé wird das Motiv mehr oder weniger ausführlich dargestellt. Verkaufspreis/jährliche Nettokaltmiete ist das x-fache der jährlichen Miete, Ort/Standort bestimmt Mietniveau/Mietindex/Mietentwicklung. Ein Anbieten auf dem Lande oder in einem ungünstigen Wohngebiet: nur eine geringe x-fache JNKM ist möglich. eine Sanierung, die bereits seit 10 Jahren unter über erfolgt ist zurückliegt: Sanierungen müssen in Bezug auf die die Beheizung erwartet werden.

Die Komplettfinanzierung bei einer Hausbank ist mit günstigen Zinssätzen (wie derzeit) und einem jährlichen Zinssatz von ca. 10-11 möglich, sofern auch die andere Bonität in Ordnung ist und die Situation und der Erhaltungszustand des Gegenstands mit positivem Ergebnis betrachtet werden soll. Ein Kreditinstitut schätzt die Immobilie auch zum x-fachen der jährlichen Miete sowie deren Standort (Infrastruktur, Vermietbarkeit, Mietspiegel) und Beschaffenheit (mögliche Nachlaufkosten durch Instandsetzungsrückstaus).

Komplettsanierung (Heizung, Warmwasser, Strom, Fenster, Fußböden ) über: ca. 1200 â' pro m², teilweise auch weniger. Unter der Annahme einer Vermietung von 7,50â'¬/qm (nach vollständiger Renovierung) errechnet sich ein Mietpreis von 45000,--â'¬. Damit liegt der Preis von wäre ca. 15,5 mal höher als der von der Firma jnkm.

Wenn ich nun ein ähnlich großes, bereits vor 10 Jahren vollständig renoviertes, aber mit einer Mietpreis von 6â'¬/qm gesunkenes Gebäude vorfinde, dann kostet dies max. ca. 560. 000â'¬. Die x-fache Bewertung von JNKM funktioniert nur, wenn ich den richtigen Weg ausprobiere. Bei München beträgt dieser Betrag weit über 20*, in Berlin zwischen 14-20* und in Erfurt beispielsweise ca. 10-12* (obwohl es immer wieder Ausnahmeregelungen gibt, *Status ca. 2010, bis zum Jahr 2015 ist das JNKM um 2-3 Prozentpunkte gestiegen).

Der unter Renditekriterien ein Immobilienobjekt suchen sollte, das sich in Städten umschauen sollte, das über eine gute infrastrukturelle Ausstattung (Landeshauptstadt, Studententradition, große bzw. - viele Unternehmen als Arbeitgeber) sowie eine gute Zukünftige Prognose verfügt. Die X-Faltung von YNKM als Beurteilungskriterium kann variieren. Es gab in Berlin Momente, in denen die Kurse von 15 mal auf etwa 10-12 mal zurückging stiegen, dann wieder und derzeit (2015) ist über 20 mal höher als der Wert vonJNKM.

Heizsysteme, die 12-15 Jahre sind, können mit großer Sicherheit innerhalb der nächsten 2-3 Jahre wiederhergestellt werden. Hiermit konnte ich schon viele âumfangreiche und energische Renovierungenâ in Zweifel ziehen. Die im Exposé angegebenen Jahresmieten sind nicht die Nettokaltmieten, sondern die Brutto-Mieten.

Die Mietpreise für Stellplätze oder Werkstätten waren ebenfalls enthalten. Dass verfälscht jedoch das Foto über den Mietindex und die Ermittlung des x-fachen JNKM, bzw. die Möglichkeit der Mietenerhöhung. Die Tatsache, dass diese Falschangaben vom Broker (der das Exposé erstellte ) nicht einmal bemerkt wurden, beweist, dass man sich nicht notwendigerweise auf die Details des Brokers stützen sollte.

Wenn Sie nun ein interessantes Stück aus dem x-fach JNKM oder die allgemeine Information für, an der Sie interessiert sind, finden, dann können Sie dieses Stück näher unter die Linse bekommen. Warum wird das Stück angeboten? Ziel 1Objekt 2: Kaufpreisidee Verkäufer: Durchschnittswert des Mietspiegels ausgeschöpft? "Ã "Ã "rger/Expenditure für nötige Reparaturen gegenÃ?

x mal das JNKM nach dem Abgleich: Weitere Überlegungen: Wahrscheinlichkeiten für erforderliche Nachrüstungen? Von diesen Überlegungen und Schätzungen kann ich für das entsprechende Kaufobjekt einen Preis für in Zweifel ziehen bzw. Vergleichspreis ermitteln. Für das object A, bzw. für das object B Ich ermittle also einen möglichen Einkaufspreis und begründe dafür, warum ein object (im Vergleich) zu teuer ist.

Gefällt mir ein Gegenstand, so ist das sicher ein weiteres Problem.... Preis laut Verkäufer: Mietbar Fläche: IST: JNKM: Ziel (nach Mietspiegel): x-fache jährliche Miete zum Kaufpreis: Einkaufspreis pro Wohnung: Einkaufspreis pro qm: Zustand der Sanierung: Energieausweis: Renovierungsjahr: Standardisierungswerte, um Gegenstände untereinander vergleichbar zu machen: Standardisierter Einkaufspreis nach Abgrenzung und Abschlägen: Berechneter Einkaufspreis zum x-fachen Preis ( "JNKM") (10x/11x/12x): Verschuldung nach x Jahren mit einem Prozentsatz von z% und einer Rückzahlung von t%.

Ertrag: Belichtung für Gegenstand 1: Belichtung für Gegenstand 2: Gegenstand 1 ist günstiger, da er einJNKM von ca. 3. 11 hat, während Gegenstand 2 ist 12. 75mal höher. Zum Vergleich: Der Preis von müsste beträgt ca. 450.000 â'¬. Berücksichtigt eine mögliche Erhöhung des Kaufpreises innerhalb von 2 Jahren auf das ca. 12-fache des jnKms, dann ist kämen auf höchstens 480. 000â' als Kaufpreiskalkül in der Frage.

Seit der Beheizung und der Sanierung aber noch 2 Jahre länger zurückliegen, das Objekt eine Gewerbeträgereinheit in Bad Against enthält länger Man zählt hier wieder einen Rabatt, so dass ein Kosten zwischen 450. 000 - 480. 000 EUR entsprechend länger anfallen. Indikatoren und diverse Kalkulationen verhelfen über zu Klarheit über ein Teilobjekt.

Jeder, der sich in ein Ding "verliebt" hat, wählt ohnehin von ganz anderen Beweggründen. Mithilfe der Indikatoren, oder einem möglichen Vergleichsversuch von 2-3 Objekten untereinander, kann ich für ein bestimmtes zuweisen. Bei der Gegenüberstellung habe ich auch gegenüber der Raiffeisenbank einige Argumente zusammen getragen, die sich zum Gegenstand haben, denn sich die Banken bei der Ermittlung von Indikatoren (im Branchenvergleich zum jeweiligen Marktumfeld) zumeist orientieren.

Daraus ziehe ich im Rahmen von nächsten den erforderlichen Finanzbedarf für das aus meinen Überlegungen ermittelte Objekt und die Mieteinnahmen ab. Was sind die Einkünfte ( "Mieten") und wie werden sich diese über die10Jahre entwickeln? Das direkte Mieterhöhungspotenzial, das normale Mieterhöhungspotenzial nach 3 Jahren und die Verhältnis der laufenden Mietpreise zum gegenwärtigen Mietindex werden eine wesentliche Bedeutung haben.

Können die üblichen Zins- und Tilgungszahlungen aus den aktuellen Mieterträgen mit einem zusätzlichen Reserve-Puffer verwaltet werden, so ist auch eine vollständige Finanzierung durch die Hausbank möglich. Meiner Meinung nach ist dies jedoch nur für Objekte möglich, die 10-12 mal mehr als JNKM kosteten und in einem guten Zustand sind. Für Ich erzeuge eine Excel-Tabelle zur Szenarioberechnung.

In einem ersten Arbeitsschritt erfolgt eine Vorselektion anhand des JNKM und des Erhaltungsgrades des Objekts. Maker, der keine exakten Daten angeben kann, oder der falsche Expose (mit der Entschuldigung, dass alles auf Daten der Verkäufers basiert), von denen man die Finger abschießen sollte, oder alles 3x sogar nachgeprüft hat.

Die Möglichkeiten bei der Raiffeisenbank machen den Kaufabschluß dann verhältnismäßig leicht. Objektadresse: Eigentümers: Objekttyp: Mietobjekt oder kostenlos Eigentümers? Wohnt der Provider selbst in der Immobilie? Information von anderen Firmenkunden: Gibt es bei Mängeln eine Garantie auf das Produkt?

Wohnfläche: Nutzfläche: Gesamtfläche: Gesamtfläche: Gesamtfläche: GrundstücksgrÃ: GrundstücksgrÃ: GrundstücksgröÃe: Size of Nebengebäude: Purchase price für the object: Expected renovation costs: Nebengebäude Entwicklung: Zusätzliche costs: Die folgenden Bestände sind im Preis inbegriffen: Entfernung für Inventar: Versorgung: Grunderwerbssteuer: Notargebühren: Baubewilligungen für Erweiterungen und Umnutzungen sind möglich: Liegt die Immobilie in einem mäÃ, mittelgroßen oder hochwertigen Stadtteil? Liegt die Immobilie in einem Wohnviertel oder in einem Misch- oder Industriegebiet?

Liegt die Immobilie im Stadtzentrum oder am Stadtrand oder in einer neuen Wohnsiedlung? Liegt die Immobilie in einem Ort, einer kleinen Ortschaft, einem Ort oder einer Großstadt? Besteht genügend Spielmöglichkeiten für Für die Kleinen? Gibt es in der Nähe eine Schule oder eine Kindergärten? Sind genügend Einkaufsmöglichkeiten im Nähe? Gibt es eine sofortige ärztliche Betreuung (Ärzte, Krankenhäuser etc.) unter Nähe?

Befindet sich das Grundstück an einer Hauptverkehrsstraße? Zugang zum Projekt ganzjährig möglich? Industriegebiet in sofortiger Nähe oder in Planung? erdbebengefährdet oder in sofortiger Form Nähe an Bergbaubetriebe? Spezial Lärmquellen (z.B. Flughafen im Nähe etc.)? Spezial Geruchsbelästigungen (z.B. Kläranlagen, Kompostieranlagen oder ähnliches im Nähe)? Verkehrslage direkt unter Nähe zum Ziel?

Andere Störfaktoren im Nähe des Objektes (z.B. Mülldeponie, Kernkraftwerk, Justizvollzugsanstalt etc.)?