Wann Rechnet sich eine Immobilie als Kapitalanlage

Ist eine Immobilie (noch) eine Investition wert?

Investitionen sind lohnenswert, wenn die erwartete Rentabilität hoch ist, das damit verbundene Restrisiko niedrig ist und der interne Schweine-Hund in Schach zu halten ist. Eine Immobilie ist nicht flüssig. Deshalb impft man sich gegen die Verlockungen eines vergnüglichen Konsumverhaltens und sichert sich so (implizit) gegen die eigene Volatilität und Tendenz zu spontanen Entscheidungen.

Insofern sind Liegenschaften - wie auch immer sie im Renditevergleich davonkommen - wohl sehr rationell und lohnenswert, jedenfalls für "begrenzte Rationalitäten". Die hohe Sparquote aus der Kreditrückzahlung und die niedrige Fungibilität erhöhen die Alterssicherung - auch wenn die reine versicherungsmathematische Verzinsung im Einzelnen nur gering sein mag. Grundsätzlich ist die Zähmung des internen Schweine-Hundes durch Immobilieninvestments möglich.

Die Höhe und das Ertragsrisiko variieren jedoch mit der Zeit. Der Ertrag resultiert aus der Höhe der (ersparten) Mieten - bezogen auf den Ankaufspreis. Allerdings kann eine herkömmliche Kursblase nicht zertifiziert werden: Es ist im Monat Juni heiß, eine Beheizung ist nicht erwünscht. Gleiches trifft auf die Zinssätze zu: Jeder weiss, dass sie wieder zulegen.

Ungewiss ist nur wann, wieviel und wieviel. Gerade hier besteht das Wagnis mit dem Potenzial für Rückschläge: Wenn sich die Zinsen ändern, fallen die Einkaufspreise, das ist so gewiss wie das Amen in der Gemeinde. Die zinsbezogene Preiserhöhung wurde in der jüngeren Geschichte von einer zusätzlichen Nachfrage infolge der Abwanderung in die Städte überschattet.

Durch diesen Nachfrage-Schock sind die Mietpreise und damit die Einkaufspreise zusätzlich gestiegen. Sollte die Abwanderung weitergehen und die Flüchtlinge nicht zurückkehren, wird dies den bevorstehenden Rückgang der Einkaufspreise mildern. Andererseits kann eine sich abzeichnende Welle von Neubauten den Abstieg zusätzlich fördern. Vielmehr sind Immobilie und Investor sehr verschieden. Capital-Investoren und Eigennutzer sind in zweierlei Weise unterschiedlich: Die meisten Eigennutzer halten die Immobilie über mehrere Dekaden, kaufen aber immer nur "zu Hause".

Andererseits suchen Anleger - insbesondere in "heißen" Märkten - tendenziell nach schnelleren Wertzuwächsen oder mindestens kürzeren Haltedauern. Eines ist jedenfalls klar: Wer länger im Besitz von Objekten ist, kann Fluktuationen ausgleichen. Dagegen erhöhen diejenigen, die ihre Anlagemöglichkeiten auf eine bestimmte Gegend festlegen, das demografische Pricing. Eine allgemeingültige, aber nur eine einzige Lösung gibt es daher nicht: Eine Immobilie als Investition ist immer (!) lohnend, wenn die Immobilie am rechten Platz erworben wird und die Haltefrist lang oder wenigstens zeitflexibel ist.

Doch nicht nur der Return on Investment zählt für die jungen Unternehmer.