Geldanlage Studentenwohnung

Sollte man in teuere Studentenapartments einsteigen?

In Berlin, Hamburg, München, der Großstadt Frankfurt oder in Bamberg, Bremen, Heidelberg oder Nürnberg - in Hochschulstädten in ganz Deutschland bauen Bauherren Studentenwohnanlagen mit eingerichteten Kleinwohnungen von 20 bis 35 Quadratmeter auf. "Die Verdopplung der Studentenzahlen in den letzten 30 Jahren hat weit reichende Konsequenzen für den bereits sehr wettbewerbsintensiven Münchner Immobilienmarkt", sagt Rainer Ott, Geschäftsführer von Ott Investment, das neue Studentenwohnungen in der bayrischen Hauptstadt und an anderen Orten verkauft.

Sie sind " eine vielversprechende Investition in die Zukunft ". Anfang dieses Jahr hat das statistisches Amt 2,76 Mio. Studierende registriert - ein neues Rekordergebnis. "Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres hat sich die Anzahl der Schülerinnen und Schüler damit um 60.400 erhöht", berichten die Statistiker des Bundes - ein Zuwachs von 2,2 Prozentpunkten. Darüber hinaus schreiben sich immer mehr Jugendliche aus reichen nahöstlichen Schichten an deutsche Universitäten ein, da die USA die Zugangskontrolle für Hochschulabsolventen aus dieser Gegend im Kampf gegen den Terrorismus verschärften.

Dies hat in den letzten Jahren immer mehr professionelle Investoren in das Studentenwohnungsgeschäft mitgebracht. Während im Jahr 2014 noch Fonds, Pensionsfonds und Versicherungsgesellschaften in Deutschland Kleinwohnungen mit einem Gesamtvolumen von 300 Mio. EUR erworben haben, betrug das Investitionsvolumen im vergangenen Jahr nach Kalkulationen des Beratungsunternehmens JLL bereits 500 Mio. EUR. Der Geschäftsführer des Internationaler Campus in München, der für solche professionellen Investoren Studentenwohnungen baut und bewirtschaftet, geht davon aus, dass der Immobilienmarkt erst jetzt richtig anzieht.

Durch den Eintritt großer privater Investoren hat sich das studentische Wohnungswesen in Deutschland als eigenständige Assetklasse durchgesetzt. "Auf Grund der nach wie vor großen Zahl von Studierenden, des kontinuierlichen Zustroms von Jugendlichen in die Großstädte und des zunehmenden Auslandsanteils an den Universitäten in Deutschland rechnen wir in den kommenden fünf Jahren mit einem weiteren Zuwachs im Bereich studentisches Wohnen", so Lieder.

Auch Martin Eberhardt, Managing Director von Bouwfonds Investmentmanagement in Berlin, ist von der Auflegung von Investmentfonds für die institutionellen Anleger überzeugt. Für professionelle Anleger ist das Marktsegment vor allem wegen der überdurchschnittlich hohen Renditen von Studentenwohnungen besonders attraktiv. Waehrend Anleger mit Normalwohnungen in Universitaetsstaedten Mieteinnahmen von 4,4 bis 4,9 Prozentpunkten des Kaufpreises erwirtschaften koennten, wuerden Studentenwohnungen bis zu 5,9 Prozentpunkten rentieren.

Demnach erhalten private Erwerber "nur 2,8 bis 3,3 Prozentpunkte der Anlagesumme aus den Jahresmieteinnahmen nach Abzug der Betriebskosten". Denn: Während die institutionellen Anleger ganze Wohnblöcke zu einem niedrigen Preis kaufen, fordern die Anbieter von Privatinvestoren für individuelle Kleinwohnungen merklich mehr. In Heidelberg müßten die Einkäufer zwischen 5.000 und in München teilweise mehr als 6.000 EUR pro qm ausgeben.

Viele dieser Wohnanlagen sind sehr komfortabel ausgestattet mit Gemeinschaftsküche, Fitness- und Partyraum, für die auch die Investoren proportional zahlen müssen. So fordert der International Campus in seinem Studentenheim The Fizz 715 EUR pro Woche für eingerichtete Mini-Appartements mit 21 bis 23 m², in Frankfurt bis zu 817 EUR pro Woche.

"Die Studentenwohnungen sind damit bis zu 200 EUR pro Tag teuerer als ein vergleichsweise großes Wohngemeinschaftszimmer ", sagt Reiner Braun, Geschäftsführer des Immobilienforschungsunternehmens empirica, das laufend die Mietentwicklung auf dem Immobilienmarkt auswertet. "Wenn sich die Situation auf dem Studentenwohnungsmarkt wieder beruhigt, werden solche Anforderungen nicht mehr erfüllt", sagt Braun.

Dies könnte rascher passieren, als Investoren denken, sagt Günter Vornholz, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft an der EBZ Business School in Bochum. "Der durch die Doppel-Abschlussklassen ausgelösten Nachwuchswelle hat ihren Höhepunkt bereits durchschritten. "Obwohl zur Zeit mehr Studierende als je vorher an den Universitäten in Deutschland studieren, gibt es bereits einen Mangel an jungen Menschen.

Im Jahr 2015 war die Anzahl der neuen Studierenden (503.600) laut Statistischem Bundesamt um 0,2 Prozentpunkte niedriger als im Vorjahr. Bis 2025 wird die Anzahl der Erstsemester um bis zu zehn Prozentpunkte zurückgegangen sein, sagen die Bildungs- und Kulturminister der Bundesländer voraus.

Seit den 1960er Jahren sind die Geburtenzahlen kontinuierlich zurückgegangen, die Anzahl der Schulabgänger und damit auch die Anzahl der Studienanfänger. "Das sollte die Anmietung der teueren Luxus-Mini-Wohnungen in den kommenden Jahren erschweren", sagt Michael Voigtländer, Immobilienwirt am Kölner IW. "Der Studentenwohnungsmarkt lockert sich ebenfalls von selbst.

"So können die Studierenden wieder billigere Appartements auf dem offenen Wohnungsmarkt suchen", sagt Voigtländer. "Investoren, die in dieses Marktsegment anlegen wollen, sollten sich daher auf Appartements im niedrigen und mittleren Preissegment sowie auf Mietwohnungen konzentrieren, nicht aber auf Luxusimmobilien. "Vor allem sollten Investoren vermeiden, dass in Städten bereits viele neue Studentenwohnungen gebaut werden.

"Auch in Regensburg wird trotz des vorhandenen Überangebots kräftig investiert", sagt Felix Embacher, Head of Residential Real Estate Consulting bei bulwiengesa. "Studentenwohnungen sind für Stiftungen, Pensionsfonds und Versicherungsgesellschaften so lange von Interesse, wie sie wesentlich bessere Erträge als Büro- und Wohneigentum erwirtschaften können. "Aber mit der steigenden Anfrage von gewerblichen und Privatanlegern sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren überproportional angestiegen.

Infolgedessen müssen sich auch die institutionellen Anleger heute mit niedrigeren Erträgen zufrieden geben - nicht nur in Deutschland, sondern in ganz Europa. Nach Angaben des Beratungsunternehmens Real Capital Analytics erzielten professionelle Anleger beim Erwerb von Eigentumswohnungen in den EU-Ländern im Jahr 2014 noch eine Startrendite von 6,5 Prozent. Für den European Student Housing Fund II rechnet das Unternehmen derzeit nur mit einer Verzinsung von fünf Prozentpunkten für professionelle Anleger.

Dies bedeutet nicht, dass private Investoren nicht mit der Vermietung von Wohnungen an Studierende einkommen. Einzelpersonen sind auch an zentralen Ein- und Zweizimmerwohnungen interessiert, während für die Familie neben Studentenwohnungen auch Drei- und Vierzimmerwohnungen interessant sind.