Vorzeitige Ablösung Immobiliendarlehen

Leitfaden zum Bankwesen in Deutschland und Europa

Bankenrecht prägt heute die wesentlichen Bestandteile des heutigen Geschäftslebens. Das 2300-seitige Buch erklärt praxisorientiert und mit elf zusätzlichen Artikeln alle Aspekte des Bankrechts in Deutschland, von den jüngsten rechtlichen Entwicklungen bis zum Risikolimitierungsgesetz vom 8. Juli 2008. Darüber hinaus stellen 28 Länderberichte auf 550 S. die Entwicklung des europäischen Rechts und des Bankenrechts in Europa dar.

Die 110 renommierten Autorinnen und Autoren aus dem Bereich der Naturwissenschaften, oft als Juristen, Schlichter oder Gutachterinnen und Gutachter aktiv, sowie naturwissenschaftlich geprüfte Juristen und Juristen sorgen für eine ausgeglichene Rechtsauslegung und eine verlässliche und zeitnahe Vorbereitung der entsprechenden Teilbereiche in verdichteter Darstellung, um dem/der LeserIn eine praxisorientierte und fachkundige Ausbildung in kürzester Zeit zu ermög- lichen.

Kann ich meinen Immobilienkredit auflösen?

Weshalb überhaupt einen Immobilienkredit auflösen? Ist es möglich, einen Immobilienkredit zu stornieren? Ab wann kann das Darlehen kostenlos gekündigt werden? Ab wann entfällt das Kündigungsrecht für Immobilienfinanzierungen? Gilt die Regelung auch für ein Forward-Darlehen? Kann ein Immobilienkredit auch zum Teil vorzeitig zurückgezahlt werden? In den letzten Jahren haben viele Bundesbürger einen Immobilienkredit aufgenommen.

Die rechtliche Situation rund um die Finanzierung von Immobilien ist jedoch für sehr wenige Konsumenten komplex und vollständig transparent. So ist es in der Regel nicht bekannt, dass es durchaus möglich ist, ein Immobiliendarlehen mit festen Zinssätzen zu beenden. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch steht dem Konsumenten das Recht zu, den Kaufvertrag nach zehn Jahren zu beenden - ungeachtet des konkreten Vertrages.

Auch bei Terminkrediten. In diesem Leitfaden erläutern wir, was Sie bei einer eventuellen Beendigung unbedingt einhalten müssen und welche Termine einzuhalten sind (Stand: 11/2017). Weshalb überhaupt einen Immobilienkredit auflösen? Für die Stornierung eines Immobiliendarlehens gibt es mehrere Anlässe. Gerade wenn Sie einen alten Vertrag haben, d.h. Ihren Immobilienkredit vor mehr als fünf oder gar zehn Jahren geschlossen haben, sind die Darlehenszinsen im Vergleich zum jetzigen Zinsniveau oft überhöht.

Es ist kein Zufall, dass viele Bundesbürger daher (trotz der gestiegenen Kreditzinsen) über eine vorzeitige Rückzahlung oder Kündigung einer alten Immobilienkreditfinanzierung nachdenken. Erklärungsvideo zur Privatimmobilienfinanzierung: Was im ersten Augenblick nach einem großen Sprung klingen mag, ist an sich gar nicht so schwer. Heute können Sie neue Finanzierungen beispielsweise über unseren Immobilienfinanzierungs-Vergleich im Internet abschliessen und so von den wesentlich günstigeren Bedingungen eines laufenden Baudarlehens vorteilen.

So können Sie einen neuen zinsgünstigen Darlehensvertrag nutzen und je nach Kredithöhe mehrere hundert bis zehntausend EUR einsparen. Sie sollten diese Gelegenheit nutzen, wenn das bestehende Immobiliendarlehen gekündigt werden kann. Wir möchten Ihnen in den nachfolgenden Abschnitten erläutern, ob dies der Fall ist und was Sie berücksichtigen müssen.

Ist es möglich, einen Immobilienkredit zu stornieren? In Deutschland haben Sie immer ein Kündigungsrecht. In der Regel können Sie viele Immobilienkredite in den ersten Jahren nicht auflösen. Das Immobiliendarlehen kann nach Ablauf der Vertragslaufzeit gekündigt werden. Allerdings müssen Sie auf einige wenige Punkte achten, denn die Beendigung eines Baudarlehens ist in der Regel mit einer so genannten vorzeitigen Rückzahlung verknüpft.

Grundsätzlich steht dieser unhandliche Ausdruck für eine Ausgleichszahlung, die Sie an die Hausbank abführen. Wenn Sie ein wesentlich günstigeres Immobilienfinanzierungsangebot vorfinden, kann eine Stornierung auch mit einer Vorauszahlung verbunden sein. Wenn Sie also Ihre Beweglichkeit bewahren wollen, achten Sie bei Vertragsabschluß auf die exakte Summe der vorzeitigen Rückzahlung.

Ab wann kann das Darlehen gebührenfrei gekündigt werden? Sie müssen jedoch nicht die vorzeitige Rückzahlung für ein Immobiliendarlehen bezahlen. Nach § 489 BGB steht es Ihnen frei, eine eventuelle Finanzierung von Immobilien nach zehn Jahren zu beenden. Wenn Sie einen alten Vertrag haben, der vor zehn Jahren begann, können Sie ihn kostenfrei und ohne Vorauszahlung für die Hausbank auflösen.

Wenn Sie Ihr Immobiliendarlehen ohne vorzeitige Rückzahlung beenden wollen, müssen Sie dies sechs Monate nach dem Ende der Zehnjahresfrist tun. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Kündigungstermin erst nach Ende der Kündigungsfrist liegen darf, weshalb die Beendigung per se erst 10,5 Jahre nach Zahlung des Darlehens eintritt.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Referenzwert immer das Auszahlungsdatum des betreffenden Kredits ist und nicht das Tag, an dem der entsprechende Kontrakt unterzeichnet wurde. Die Beendigung tritt immer exakt sechs Monaten nach Abgabe in Kraft. Sie sollten jedoch bedenken, dass eine Beendigung nur innerhalb der betreffenden Zeiträume möglich ist.

Der Kündigungszeitraum beträgt exakt zehn Jahre nach Zahlung des Darlehensbetrages für einen Zeitpunkt von exakt sechs Monate. Falls Sie bis dahin nicht stornieren, müssen Sie mit einer weiteren vorzeitigen Rückzahlung gerechnet werden (Stand: 11/2017). Ab wann entfällt das Kündigungsrecht für Immobilienfinanzierungen? Ganz gleich, was in Ihrem Mietvertrag steht: Sie sind ausnahmslos berechtigt, das besondere Kündigungsrecht für Immobilienfinanzierungen zu nutzen.

Es kann jedoch noch eine Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung anfallen, wenn Sie den einen oder anderen Irrtum haben. Ein Sonderkündigungsrecht ohne Vorauszahlung ist in diesen FÃ?llen in der Regel nicht möglich: Im Nachfolgenden wollen wir Ihnen erlÃ?utern, was diese FÃ?lle ausmachen. Es ist in den letzten Jahren gängige Praxis geworden, dass eine Hausbank Ihnen nach neun Jahren oder kurz vor Ende der Zehnjahresfrist ein Zinsanpassungsangebot unterbreiten kann.

Wenn Sie während der Laufzeit eine Zinsanpassung des Darlehens annehmen, wird der Zeitraum für das Kündigungsrecht erweitert. Sie müssen in diesem Falle weitere zehn Jahre ab dem Änderungszeitpunkt abwarten, was in der Regel eine fristlose Beendigung ohne Vorauszahlung unnötig macht. Andernfalls ist es sinnvoller, das Kredit nach zehn Jahren zu tilgen und kostenlos umzuplanen.

Die Kündigungsmöglichkeit besteht nur innerhalb der exakten Laufzeit von sechs Monate zehn Jahre nach vollständiger Tilgung des Kredits. Vergewissern Sie sich daher immer, dass Sie den Termin exakt eingehalten haben. Viele Darlehensnehmer sind in der Vergangenheit bereits auf dieses Merkmal in der Finanzierung von Immobilien gestoßen. Die fristgerechte Tilgung bedeutet eine komplette Tilgung des Restkreditbetrages an die "alte" Hausbank innerhalb von zwei Wochen nach Beendigung.

Bei vorzeitiger Rückzahlung, d.h. vor der Beendigung, kann eine vorzeitige Rückzahlung fällig werden. Wenn Sie zu späte Zahlungen leisten, d.h. mehr als zwei Monate nach dem Kündigungsdatum, gilt die Beendigung als ungültig. Idealerweise wählen Sie in unserem Immobilienfinanzierungs-Vergleich die Dienstleister aus, die Ihnen die besten Konditionen anbieten, damit Sie in Zukunft viel Zins einsparen können (Stand: 11/2017).

Gilt die Regelung auch für ein Forward-Darlehen? Der so genannte Forward Loan wird in Deutschland immer populärer. Das Forward-Darlehen ist grundsätzlich ein Zinssicherungsgeschäft. Der Forward-Darlehen ist jedoch ein Spezialfall im Sinne des § 489 BGB. Denn in den letzten Jahren gab es einen langjährigen Disput über die Konditionen des Anleihegeschäfts.

Auch wenn diese Angaben in der üblichen Finanzierung von Immobilien keinen großen Einfluss haben, sind sie bei einem Forward-Darlehen ausschlaggebend. Gerade bei alten Verträgen mit Terminkrediten sind die Zinssätze im Verhältnis zu den derzeitigen Marktkonditionen verheerend schlecht, so dass sich viele Konsumenten eine Auflösung und einen neuen Vertrag in unserem Baufinanzierungsvergleich erhoffen. Die Frage der Forward-Darlehen bleibt nach heutiger Rechtsprechung jedoch umständlich.

Prinzipiell ist § 489 BGB anwendbar, es gibt jedoch zwei verschiedene Ausprägungen. In einem ersten Schritt handelt es sich um den Abschluß eines Terminkredits bei der gleichen Hausbank wie das bisherige Darlehen in Gestalt einer Nachfinanzierung. Haben Sie jedoch ein Terminkredit als Folgefinanzierung für Ihren Immobilienkredit bei einer anderen Hausbank als Ihrem ersten Baudarlehen aufgenommen, so ist der Tag der Ausschüttung der Massstab für das besondere Kündigungsrecht nach § 489 BGB.

Das Gleiche gilt, wenn Sie ein Forward-Darlehen für die Anfangsfinanzierung einer Liegenschaft aufnehmen. Das heißt für Sie konkret: Wenn Sie einen Terminkredit als Folgefinanzierung bei Ihrer originären Hausbank aufgenommen haben, sollten Sie zehn Jahre nach Vertragsunterzeichnung überprüfen, ob Sie in unserem Darlehensfinanzierungsvergleich (Stand: 11/2017) ein günstigeres Angebot vorfinden.

Kann ein Immobilienkredit auch partiell vorgezogen zurückgezahlt werden? Prinzipiell steht es Ihnen immer frei, nur einen Teil eines Immobilienkredits frühzeitig zu tilgen. Welche Option für Sie in Betracht kommt, hängt vom jeweiligen Auftrag ab. Wenn Sie einen Kontrakt haben, der unentgeltliche außerplanmäßige Tilgungen vorsieht, können Sie unter diesen Voraussetzungen unentgeltliche außerplanmäßige Tilgungen mit angemessenen Terminen vorweisen.

Eine Unterhaltung mit der Hausbank kann auf keinen Fall wehtun. Liegt der Auftrag bereits über einen längeren Zeitraum vor, können Sie auch einen Teilersatz gemäß § 489 BGB vereinbaren. Entweder können Sie mit der Hausbank eine vorzeitige Rückzahlung eines Teilbetrages aushandeln oder das ganze Kreditvolumen stornieren und über unseren Immobiliendarlehensvergleich für den verbleibenden Betrag abzüglich Ihrer Wunschtilgung ein neues Baudarlehen auflegen.

Je nach Sachlage kann die Beendigung eines Immobilienvertrags sinnvoll sein. Bitte bedenken Sie jedoch, dass sich die Beendigung Ihrer Immobilienfinanzierungen nur dann rechnet, wenn die Zinsersparnisse über der Vorfälligkeitsgebühr liegen, die Sie Ihrer Hausbank zahlen müssen. Ausnahmen sind Kündigungen nach zehn Jahren. Wenn Sie sich exakt an die Geschäftsbedingungen gehalten haben, kann eine fristlose Kündigung nach § 489 BGB (Stand 11/2017) sinnvoll sein.