Verkauf Immobilienfonds Steuern

Immobilien-Fonds/ 5 Privatvertrieb | Finance Office Professional | Finanzen

Anteilseigner eines abgeschlossenen Immobilienfonds, die ihre Aktien im Privateigentum haben, können neben den Erträgen aus Miete, Leasing und Anlagevermögen auch Erträge aus privatem Verkaufsgeschäft gemäß 23 StG erwirtschaften. Er verkauft eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Ankauf. Die Ermittlung des Veräußerungsgewinns erfolgt in der Regel wie bei einem Alleingesellschafter, wird gleichmäßig festgelegt und auf die Aktionäre verteilt.

Die Anteilseigner verkaufen ihren Fondsanteil innerhalb von 10 Jahren nach Ankauf. Die Veräusserung gilt für steuerliche Zwecke als Verkauf des Fondsvermögens, d.h.[1] der Verkaufserlös wird mit den bisherigen pro zentualen Akquisitionskosten verrechnet. Durch die vom Sondervermögen vorgenommenen Wertberichtigungen erhöht sich der anteilige spekulative Gewinn. Wenn nur ein Aktionär des Sondervermögens seine Aktien verkauft, muss meiner Meinung nach der spekulative Gewinn in seiner Einkommensteuerveranlagung ermittelt werden.

Wenn ein Anteilseigner seinen Fondsanteil nicht bei der Fondsgründung, sondern später von einem der Gründungsaktionäre übernommen hat, muss in allen Fallen, in denen der Fond eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Anteilserwerb verkauft, ebenfalls von einem spekulativen Geschäft ausgegangen werden. Ich glaube auch in diesen Faellen, dass der spekulative Gewinn auf der Stufe des Einzelaktionaers im Zuge seiner Einkommensteuerveranlagung ermittelt werden muss.

Eine Spekulation muss auch dann akzeptiert werden, wenn der später erworbene Aktionär seinen Aktienanteil verkauft und der Fond innerhalb der vergangenen 10 Jahre eine Immobilie erstanden hat.

Die Bedeutung der Finanzreform für Immobilieninvestoren

Viele Investoren, insbesondere kleine, vertrauen auf die Offenen Immobilienfonds (OIF). Bisher haben sie auch Steuervorteile genossen: Ende 2017 konnten private Investoren ihre OIF-Aktien umsatzsteuerfrei verkaufen, wenn sie die Aktien vor 2009 gekauft hatten. Mit der Neuregelung sind nun alle Investoren dazu gezwungen, auf den Veräußerungsgewinn von OIF-Anteilen Quellensteuer zu zahlen, auch wenn sie die Anteilscheine vor 2009 gekauft haben.

Ebenfalls eine Neuerung: Seit 2018 entrichten die deutschen Kassen 15-prozentige Körperschaftsteuer auf einige Einkünfte. Diese Steuerschuld auf der Ebene des Sondervermögens umfasst Ausschüttungen, Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne, sofern alle diese Einkünfte aus Deutschland kommen. Bislang wurden Anlagefonds, einschließlich Immobilienfonds, nach dem Prinzip der Transparenz versteuert. Statt dessen hat der Investor bezahlt.

Fachleute warnen vor einer doppelten Steuerbelastung der Anleger und fordern den Verkauf von vor 2009 erworbenen Fondsanteilen vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes. Fachleute befürchten vor allem für Kleinanleger, die in OIF investieren, enorme steuerliche Nachteile. "Der Großteil der privaten Anleger wird durch die Reformen nicht mehr Steuern bezahlen als bisher", sagt er.

Die Pluspunkte, die Investoren in den Jahren davor gemacht haben, interessieren den Land nicht. Eine Befreiung von 100.000 EUR pro Kopf gewährt der Gesetzgeber für den nach dem Bilanzstichtag erzielten Mehrerlös. Nur wenn die Erträge über dieser Obergrenze sind, werden Steuern geschuldet. Zum Ausgleich der Vorsteuerbelastung auf der Ebene des Fonds sind auch Auszahlungen und Vorauszahlungen sowie Erträge aus dem Verkauf von Anteilen des Fonds an private Investoren teilweise von der Verrechnungssteuer befreit.

Im Falle von Mischfonds, die über einen Anteil von 25 % verfügen, sind 15 % prinzipiell steuerbefreit, 30 % bei Eigenkapitalfonds und bis zu 60 % bei inländischen Immobilienfonds. Darüber hinaus sind 80 Prozent des Anlagevermögens in Immobilienfonds angelegt, die zum überwiegenden Teil im Inland sind. Nach der Teilbefreiung wären bei einem Ertrag von 120.000 EUR 48.000 EUR zu versteuern, wenn der Sondervermögen vorwiegend in Deutschland angelegt wird, bzw. 25.000 EUR, wenn es sich vorwiegend um Auslandsimmobilien handelt.

Da beide Beträge keine Steuerbefreiung darstellen, ist der Investor unter keinen Umständen steuerpflichtig. Nur Kleinanleger, die bisher überhaupt keine Steuern bezahlt haben, werden durch das Investmentsteuergesetz benachteiligt. Allerdings beläuft sich der wirtschaftliche Schaden der neuen Verordnung nach Berechnung des Bundesministeriums der Finanzen auf durchschnittlich nur 3 EUR im Jahr.