Steuerliche Behandlung Immobilienfonds

Immobilienspezialfonds - offener und geschlossener Immobilienfonds

Die Immobilienfonds beteiligen das Vermögen der Anleger in Gewerbeimmobilien (Bürogebäude, Shoppingcenter, Hotels) oder in (unbebaute) Grundstücke. Wenn sie nur in eine einzelne Liegenschaft investiert sind, werden sie in der Regel in der Regel in geschlossene Investmentfonds emittiert. Gelegentlich gibt es auch Investmentfonds, die in eine große Anzahl von Liegenschaften investiert und als offene Investmentfonds aufgesetzt werden.

Investmentfonds erwerben? Im Unterschied zu geschloßenen Immobilienfonds, die in der Regel nur eine Immobilie managen, ergibt sich hierdurch eine bessere Risikostreuung. Wenn ein Immobilienfonds jedoch in Nicht-Euro-Raum anlegt, entsteht ein Währungsrisiko, da die Mieterträge in der entsprechenden Hauswährung erzielt werden. Ein Immobilienfonds bietet unter anderem den Vorzug eines Inflationsschutzes (= Geldentwertung), da in diesem Falle auch die Immobilienpreise steigen sollten und damit die Werteverhältnisse beibehalten werden.

Bei einem Immobilienfonds werden Einnahmen in Gestalt von Mieteinnahmen und Umsatzerlösen erwirtschaften. Da die meisten Verträge an den Lebenshaltungskostenindex gebunden sind, steigen die Mietpreise von selbst. Bei den Erträgen aus diesen Mitteln handelt es sich um Mieterträge und Zinserträge aus Festgeldanlagen oder Renten. Darüber hinaus können Werterhöhungen beim Immobilienverkauf durchgesetzt werden.

Für private Anleger ist es gut, dass die Einkünfte aus Immobilienfonds aus steuerbaren und unversteuerten Anteilen zusammengesetzt sind. Die Offenen Immobilienfonds sind steuerlich vorteilhaft: Der überwiegende Teil der im Ausland erzielten Ertragskomponenten - vor allem die Mieteinnahmen - ist in Deutschland steuerbefreit. Gewinne aus der Veräußerung inländischer Immobilien, die mehr als zehn Jahre gehalten werden, sowie die steuerliche Berücksichtigung von Gebäudeabschreibungen können den Steuerfreiheitsanteil der Gewinnausschüttung weiter anheben.

Open-End-Immobilienfonds kombinieren die Steuervorteile der Kapitalertragsteuer mit denen einer steuerlich effizienten direkten Immobilienanlage, da alle Steuervorteile für Immobilien nutzbar sind und an die Investoren weitergereicht werden können ("Transparenzprinzip"). Die Steuerfreiheit variiert je nach Land und Vertriebsaktivitäten des Teilfonds. Die Quellensteuer von 25 Prozent (zuzüglich des Solidaritätszuschlags und ggf. der Kirschsteuer) wird bei offener Immobilienfonds grundsätzlich nur auf Zinseinnahmen, inländische Mieteinnahmen, Ausschüttungen von Immobiliengesellschaften und Veräußerungsgewinne nach einer Haltefrist von weniger als zehn Jahren erhoben.

Investoren in Offene Immobilienfonds profitieren von einem verringerten Steuerabzug auf die ausgeschüttete Summe. Private Investoren können steuerfreie Wertzuwächse ihrer Anteilscheine in Offene Immobilienfonds erzielen, sofern sie die für eine Immobilie übliche 10-jährige Wartefrist einhalten. b) Offene Immobilienfonds unterliegen nicht dem Investitionsgesetz. An dieser Stelle finden die im Abschnitt "Geschlossene Fonds" detaillierter dargestellten Vorschriften Anwendung.

Gegenwärtig ( "Mai 2013") haben viele Immobilienfonds die Rückgabe von Anteilen eingestellt oder sind in Liquidation. Begonnen hat diese Entwicklung im Jänner 2009, als einige Mittel die Rückgabe von Investmentzertifikaten für maximal 12 Monaten ausnahmen. Das heißt, die Investoren konnten ihre Anteile nicht mehr an die Firma zurückgeben.

Die Auflösung der Anlagen war nur für den Investor über die Fondsbörse möglich. Ursächlich dafür war, dass die Mittel nicht ausreichen, um die vielen Rücknahmeanträge vor allem von Seiten institutioneller Kunden zu erfüllen. Weil alle Kapitalanleger gleich zu behandeln sind, eine Immobilie aber nicht so einfach zu verkaufen ist wie z.B. eine Aktie, können die Offenen Immobilienfonds ein zeitliches Fenster erhalten, indem sie die Rückgabe von Anteilen aufheben.

Allerdings sind die dem Fond zur Verfuegung stehenden Mittel beschraenkt. Die Unsicherheit der Anleger wurde unter anderem durch die Abwertung von Immobilienportfolios (Morgan Stanley P2 Value -13,9% im Juni 2009) nicht gemindert. Zudem war der Markt für Immobilien infolge der Finanzmarktkrise deutlich eingetrocknet, so dass die Mittel nicht so leicht in der Lage waren, Immobilien zu verkaufen, um ihren Bargeldbestand zu vergrößern.

Der Grund: Die Offenen Immobilienfonds dürfen die Immobilien ihres Portfolios nur geringfügig (in der Regel 5%) unter ihrem Marktwert verkaufen. Allmählich wurden immer mehr Mittel liquidiert. Allerdings nimmt die Aufhebung eines solchen Fund, der in der Regel ein sehr großes Vermögen hatte, sehr viel Zeit in Anspruch. Bei Immobilienfonds sind Anteilrücknahmen über EUR 30000 pro Halbjahr für einen Investor erst nach einer Mindesthaltedauer von 24 Monate möglich.

Übersteigen die Anteilrücknahmen für einen Investor EUR 30.000 pro Halbjahr, so sind sie der Investmentgesellschaft durch eine unentziehbare Rücknahmeerklärung unter Beachtung einer Rücknahmefrist von zwölf Monaten mitzuteilen. Der Zeitraum für die Aussetzung der Rücknahme bei mangelnder Liquiditätsausstattung des Sondervermögens wurde von höchstens 24 auf 30 Monate verlänger. Reichen diese Fristen nicht aus, verfällt das Recht der Investmentgesellschaft, das Sondervermögen zu managen.

Mit diesen Vorschriften soll die Anlageklasse der offener Immobilienfonds gerettet werden, indem der größte Schaden dieser Immobilienfonds wenigstens geringfügig reduziert wird. Viele Investoren haben mit diesen Mitteln viel Kapital eingebüßt, ohne bewußt ein Risiko einzugehen.