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Appartement zu verkaufen: Bei Vorkaufsrechten der BewohnerInnen

Immer wieder gibt es solche Fälle: Seit sechseinhalb Jahren wohnt das verheiratete Paar mit seinen beiden Söhnen in der großzügigen Mietwohnung mit Rheinblick. Aber dann der Schock: Der Hausherr will die Immobilie in eine Wohnanlage umbauen und verkaufen. Sollen die Pächter jetzt umziehen? Kann man die Ferienwohnung überhaupt erstehen?

Antwort auf die wichtigen Fragen: Haben Sie in solchen Situationen immer ein Erstversorgungsrecht? "Nur wenn die Mietwohnung während der Mietdauer in eine Stockwerkeigentumswohnung umgebaut und an einen Dritten veräußert werden soll", erklärt Detlef Erm, Rechtsberater beim Bund Wohnungseigentum in Bonn. "Die Vorkaufsrechte gelten nicht, wenn die Immobilie an ein Familien- oder Haushaltsmitglied des Eigentümers veräußert werden soll", so Gerold Happ von der Eigentümergemeinschaft Haus & Grund Deutschland in Berlin.

Andernfalls, wenn ein Pächter in eine vorhandene Wohnung einzieht und dafür einen neuen Pachtvertrag abschließt, hat er bei einem Verkauf kein Recht auf Vorkauf - er weiss von Anfang an, dass es sich um eine Wohnung handele. Aber es gibt auch solche Situationen, in denen die Vermieter den Bewohnern vertragsgemäß ein Recht auf Vorenthaltung garantieren.

Was sind die Vorraussetzungen für ein Bezugsrecht? Es muss ein Verkaufsvertrag zwischen dem Besitzer der Ferienwohnung und einem Dritten abgeschlossen werden. "Die Mieterin kann nur diesen bereits verhandelten Mietvertrag abschließen", erklärt Detlef Erm. Der/die MieterIn muss die zwischen der Verkäuferin und dem Dritten verhandelten Bedingungen einhalten.

Die Vorkaufsrechte des Pächters sind im BGB, insbesondere in 577 BGB, festgeschrieben. Unter anderem besagt sie, dass der Pächter dem Vermieter eine entsprechende Mitteilung zukommen lassen muss, wenn er von seinem Recht auf Ablehnung der Wohnung gebrauch machen will. Besteht ein Rabatt auf das Recht auf Erstvermietung? "Im Zweifelsfall muss der Kaufpreis bezahlt werden, der zwischen dem Anbieter und dem Dritten aushandelt wurde.

So haben sich beispielsweise Besitzer und Erwerber über einen Preis für die Immobilie von 200.000 EUR einig. Nun wird der Pächter befragt, ob er von seinem Recht auf Vorenthaltung Gebrauch machen möchte. Die Mieterin sagt ja, will aber nur 160.000 EUR bezahlen, denn so schätzt sie den Wohnungswert ein.

"Das heißt aber, dass er sein Recht auf Ablehnung nicht effektiv ausübt", erläutert Erm. Das Recht auf Ablehnung verweist seiner Meinung nach immer "auf den Inhalt des Vertrages, wie er mit dem Dritten - also dem Erwerber - besteht". Deshalb ist es für Happ logisch, im Vorfeld mit dem Wirt zu sprechen und ihm ein Angebot zu machen - noch bevor er sich nach anderen Interessierten umgesehen hat.

"Weil man in diesen Situationen vielleicht einen niedrigeren Betrag bezahlen kann, da sich der Wirt noch nicht auf dem Immobilienmarkt nach dem besten Gebot umgesehen hat", unterstreicht Happ. Die Eigentümerin ist dazu angehalten, den Mietvertrag mit Dritten sofort bekannt zu geben. Darüber hinaus muss der Besitzer den Leasingnehmer auf sein Recht auf Vorkaufsverweigerung hinweisen.

"Innerhalb von zwei Wochen muss der Leasingnehmer darüber befinden, ob er den Verkaufsvertrag zwischen dem Veräußerer und dem Dritten abschließt und ob er von seinem Recht auf Ablehnung des Kaufvertrages gebrauch macht oder nicht", so Ropertz. Und wenn der Besitzer den Pächter übergibt? Dabei gibt es zwei Möglichkeiten, wenn der Hausherr die Immobilie verkauft, ohne den Bewohner zu unterrichten.

"Wenn er von dem Erwerb Kenntnis erlangt, bevor der Eigentümer die Immobilie dem Käufer übergibt und die Eigentumsübertragung im Kataster registriert ist, kann er sein Bezugsrecht dennoch ausüben", so Happ. Sollte der Pächter erst zu einem spaeteren Termin von dem Angebot erfahren, kann er Schadensersatz verlangen, wie Erm mitteilt.

Was ist der beste Weg? Ropertz rät den Mietern, sich Zeit für ihre Entscheidungen zu nehmen und zu warten, bis wirklich ein Vertrag zwischen dem Anbieter und einem Dritten abgeschlossen wurde. Der Vermieter kontaktiert den Vermieter in der Regel im Voraus vor möglichen Kaufverhandlungen und stellt die Immobilie zum Verkauf.

"Darauf muss der Bewohner noch nicht reagieren", sagt Ropertz. Allerdings sollte er auch nicht übereilt auf sein Recht auf erste Ablehnung verzichtet werden. Wurde der Vermieter über den Kauf der Immobilie benachrichtigt, sollte er den Mietvertrag "gründlich prüfen", so Happ.