Immobilien Fonds Vergleichen

Immobilienfonds (Anteile an Immobilienanlagen, z.B. Fondssparer, müssen sich auf eine ganze Reihe unterschiedlicher Gebühren einstellen. Auch Immobilienfonds sind eine beliebte Anlageform.

Immobilien-Aktien oder -Fonds: Welche Form der Anlage wünschen Sie?

Die indirekten Immobilieninvestments haben sich in der jüngeren Geschichte eindrucksvoll weiterentwickelt. Besser als die Aktien von Immobilienspezialfonds. Im Folgenden wird dargestellt, wie sich die beiden Anlageklassen voneinander abheben und worauf Anleger achten sollten. Durch die Niedrigzinspolitik der Zentralbanken haben sich in den vergangenen Jahren die Werte von Fonds und Aktien deutlich erhöht. Alleine in den vergangenen fünf Jahren hat der SXI Immobilien Broad Index, der sich aus schweizerischen Immobilien-Aktien und -Fonds zusammensetzt, gut 35 Prozentpunkte zulegt.

Besser noch war die Wertentwicklung der Immobilienaktien, die gut sechs Punkte besser als der Vergleichsindex und sogar fast zehn Punkte besser als die Fonds abschnitten. Eine wesentliche Abweichung zwischen Immobilienaktien und Fonds ist die Prämie, die sich aus der Abweichung zwischen dem Marktpreis und dem Net Asset Value (NAV) der Aktien oder Fondsanteile ergibt.

Der Disagio/Agio gibt an, um wie viel mehr oder weniger der an der Wertpapierbörse notierte Kurs im Vergleich zum beizulegenden Zeitwert der zugrunde liegenden Vermögenswerte abzüglich Verbindlichkeiten und latenten Steuerabgrenzungen steht. Häufig haben Immobilenfonds eine wesentlich höhere Prämie als Immobilientitel. Beide Investitionsformen basieren letztendlich auf Immobilien. Liegenschaftenfonds unterliegen dem Investmentfondsgesetz und der Finanzaufsicht FINMA, was zu verschiedenen Restriktionen führt.

Er darf bei Immobiliensondervermögen ein Drittel des Verkehrswertes der Immobilien nicht überschreiten. Immobilien-Aktiengesellschaften hingegen sind keinen Restriktionen unterworfen, was in der Regel zu einer signifikant höheren Fremdverschuldung führen kann. Durch die aktuelle Niedrigzinsphase ist die Abweichung zwischen der mit dem Objekt erzielbaren Verzinsung und den Finanzierungskosten äußerst reizvoll.

Von dieser Möglichkeit haben die meisten Immobilien-Aktiengesellschaften profitiert. Die verhältnismäßig kostspieligen Grundpfandrechte, die mit Immobilien gesichert werden müssen, wurden ebenfalls teilweise durch Anleihen abgelöst. Die Wertermittlung einer Liegenschaft kann erst beim Abgang erfolgen, so dass die Wertansätze während der Halteperiode erheblich vom Marktwert abweicht. So kann der Kurs der Anteile im Falle einer Kurskorrektur für Immobilienfondsanleger erheblich unter dem des zugrunde liegenden Objekts sein.

Die Veräußerung über die Wertpapierbörse würde sich somit negativ auf die Anleger auswirken. Dies gibt Anlegern die Gelegenheit, ihre Aktien zum Nettoinventarwert wiederzuverwenden. Infolgedessen fällt der Börsenkurs jedoch kaum unter den Einlösungspreis. Auf Grund der rechtlichen Grundlagen haben Immobilienspezialfonds in der Regel das klassisch-konservative "Buy and Hold"-Geschäftsmodell.

Immobilien-Aktiengesellschaften sind ganz anders. Unsere Aktivitäten erstrecken sich von der Projektierung sowohl für das eigene Portefeuille als auch für Dritte (Mobimo) über die Errichtung durch den eigenen Generalunternehmer (Allreal) bis hin zum Dienstleistungsgeschäft für Drittimmobilien (Investis). So hat sich Swiss Prime Site mit den Konzerngesellschaften Tertianum (Wohnen und Altenpflege) und Jelmoli (grösstes Kaufhaus der Schweiz) noch weiter vom Geschäftsmodell der Immobilien-Klassiker abgelenkt.

Dies eröffnet den Anlegern weitere Ertragschancen bei gleichzeitiger Erhöhung der Rendite. Betrachtet man die Nutzungsformen von Immobilien, so lässt sich feststellen, dass Immobilien-Aktiengesellschaften weiterhin überwiegend in Büro- und Gewerbeimmobilien investiert. Sie reagieren wesentlich empfindlicher auf konjunkturelle Schwankungen als die von Fonds bevorzugten Wohnliegenschaften. Auf diese Weise kann der Druck auf den Immobilienmärkten auf elegante Weise vermieden werden.

Untersuchungen haben gezeigt, dass die Preise von Investmentfonds teilweise von der Entwicklung der Zinsen abhängt. Weil Immobilienspezialfonds häufig von risikoaversen Anlegern verwaltet werden, die die attraktive Dividendenrendite einschätzen, führen steigende Zinsen in der Regel zu Verschiebungen in festverzinslichen Wertpapieren und damit zu Veräußerungsdruck. Gleiches gilt für Immobilienaktien, deren wichtigste Triebfeder die Börsenstimmung ist.

Zudem müssen Immobilienaktien auch ausländische Kapitalanleger einbeziehen, die aufgrund des hohen Schweizer Franken in den vergangenen Jahren erhebliche Kursgewinne erzielt haben. Mit der zunehmenden Normierung der Marktbedingungen dürften daher einige Kapitalanleger dazu veranlasst werden, Immobilienpapiere zu veräußern. Indektorientierte Kapitalanleger sind gezwungen, ihr Depot an die neuen Verhältnisse anzugleichen. Viele Immobilienanleger konzentrieren sich auf Ausschüttungen.

Betrachtet man die beiden Objektkategorien, so ergibt sich, dass Immobilienaktien eine wesentlich bessere Rendite bieten als Fonds. Es ist zu berücksichtigen, dass insbesondere jüngere Fonds, die sich derzeit im Auf- und Ausbau befinden, in der Regel nur niedrige Renditen ausweisen. Die Auszahlungsquote ist ebenfalls sehr unterschiedlich. Die fünf größten Immobilienspezialfonds verteilen zwischen neunzig und hundert Prozent ihrer Einkünfte.

Das einbehaltene Kapital wird spezifisch in das Portfolio, den weiteren Aufbau des Portefeuilles oder in das laufende Geschäftsjahr angelegt, so dass die Investoren langfristig von der Steigerung des Substanzwertes partizipieren sollten. Die Bevorzugung von Immobilienaktien oder Fonds richtet sich nach den Vorlieben und der Risikobereitschaft des Anlegers. In Aufschwungphasen sind Immobilienaktien profitabler als Immobilienkapital.

Schröder ImmoPlus Monitoring - Kennzahlenvergleich von Immobilienaktien und -fonds: