Dcf Rendite

Dcf-Ausbeute

eine Rendite auf ihre alternativen Anlagen (bei vergleichbarer Risikostruktur) verlangen. Prinzipien der Discounted-Cashflow-Methode (DCF). In Deutschland wird in Verbindung mit Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) häufig der Begriff Cap-Sätze verwendet. Fälligkeitsabhängiger Basiszinssatz, der der Rendite entspricht. Schließlich ist die DCF-Rendite eine Rendite auf Basis des Planwertansatzes.

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Der Discounted Cash-Flow (DCF) bezeichnet eine investitionstheoretische Methode zur Wertbestimmung, vor allem im Zusammenhang mit Investitionsvorhaben, der Bewertung von Unternehmen und der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts von Liegenschaften. Sie basiert auf dem versicherungsmathematischen Ansatz der Diskontierung von Cashflows zur Bestimmung des Barwerts. Den DCF-Methoden liegen die im Zuge der Konzernplanung festgestellten und mit den Kapitalkosten auf den Stichtag abgezinsten künftigen Zahlungsmittelüberschüsse (auch Cash Flow, Cash Flow) zugrunde.

Die zu zahlenden Steuerbeträge (z.B. Körperschaft- oder Einkommensteuer) werden in die Berechnung miteinbezogen. Die sich aus der steuerlichen Absetzbarkeit ergebende Finanzierungswirkung wird in den einzelnen DCF-Verfahrensweisen anders dargestellt. Prinzipiell gibt es drei grundsätzliche Schwierigkeiten bei einem DCF-Verfahren: Der Einbezug von Ertragsteuern (Körperschaftsteuer oder Einkommensteuer). Gegenwärtig werden vier Methoden zur Berücksichtigung der Körperschaftssteuer unterschieden: Equity-Methode: Entity-Methode:

Je nach dem ausgewählten Vorgehen und der angenommenen Finanzpolitik gibt es ein Rundschreibenproblem. 2] Die darin dargestellten Discounted-Cashflow-Verfahren bestimmen den Enterprise Value durch Aktivierung (Berechnung des Barwerts) der Cashflows. Aufgrund der unterschiedlichen Eigen- und Fremdkapitalkosten sind bei der Aktivierung verschiedene Fremdkapitalkosten (Zinssätze) zu beachten. Im Regelfall wird das CAPM zur Bestimmung der Eigenkapitalkostensätze herangezogen.

Je nach Methode werden die berücksichtigten Cashflows verschieden festgelegt. Beim WACC-Konzept wird der Verkehrswert des gesamten Kapitals durch die Aktivierung der Free Cashflows mit den Weighted Average Cost of Capital (WACC) errechnet. Dabei werden die Free Cash Flows aktiviert, jedoch zu Selbstkosten. Diese entsprechen dem Einkommenswertverfahren unter Risikogesichtspunkten. Die Ertragswertmethode und die DCF-Methode basieren auf der selben konzeptuellen Grundlage: Der Enterprise Value wird als Gegenwartswert zukünftiger Finanzüberschüsse berechnet.

Dies führt zu gleichen Resultaten mit gleichen Vorannahmen. Der Unternehmensbewertungsstandard IDW S1 wird in Deutschland zur Bestimmung des Unternehmenswertes verwendet. Das Discounted Cash Flow-Konzept basiert auf der Aktivierung künftiger Mittelzu- und -abflüsse, d.h. es ist letztlich die Bestimmung des Barwerts der prognostizierten zukünftigen nominalen Nettoerlöse. Im ersten Schritt wird der Cashflow immer im Detail in seiner voraussichtlichen Höhe dargestellt.

Die DCF-Methode wird in der Auslandsbewertung häufig verwendet, um den Marktwert von Liegenschaften zu ermitteln, die im normalen Geschäftsverlauf unter Investmentanalyseaspekten handeln. Sie ist von den Bewertungsverbänden European (TEGoVA), British (RICS) und International (IVSC) sowie als mögliche Ertragswertmethode nach der ImmoWertV ( 17) zugelassen. Ein Schwachpunkt des DCF bei der Bestimmung des Verkehrswertes (Marktwertes) von Liegenschaften ist das Fehlen allgemeingültiger Verfahrensvorschriften (z.B. der ImmoWertV), die zur Bestimmung des Verkehrswertes herangezogen werden können.

Die Ertragswertmethode verwendet beispielsweise Immobilienzinssätze, die in den Immobilienmarktberichten der Sachverständigenausschüsse veröffentlicht werden, während der Kapitalisierungs- und Diskontierungssatz der DCF-Methode in hohem Maße auf der Bewertung des Nutzers der Methode aufbaut. Das vereinfachte DCF-Verfahren (Hardcore-Layer und Term-reversion) basiert nicht auf einer periodengerechten Erfassung von Zahlungseingängen und -ausgängen, sondern arbeitet mit Pauschalportfolio- oder Marktmietzinsen; ein Gegenstand kann je nach Mietverhältnis über- oder untervermietet sein.

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