Baufinanzierung Haus

Beispiel einer Zinsstrategie

Bereits vor der Suche nach dem richtigen Haus ist es empfehlenswert, sich einen eigenen finanziellen Gesamtüberblick zu machen, um das verfügbare Geld zu erfahren. Wenn ein privater Bauherr vorzeitig und ohne Vergleich unterschreibt, kann er auf ein preiswerteres, auf seine eigenen Anforderungen zugeschnittenes Gebot verzichten.

Der Darlehensnehmer muss mit seiner Hausbank (oder einem anderen Kreditinstitut) einen neuen Zins für die verbleibende Schuld absprechen. Das Beleihungslimit, bis zu dem die Finanzierung des Erwerbs durch die Hausbank erfolgt, liegt bei 80 vHB. Beispiel: Ein Haus kostete 375.000 EUR. Der Beleihungswert wird von der Hausbank auf 300.000 EUR festgelegt.

Der Kunde bekommt dann bei einer Kreditlimite von 80 prozentig einen Kredit von bis zu 240.000 EUR. Weil niemand mit Gewissheit feststellen kann, wie lange die aktuelle Tiefzinsphase andauern wird, kann dies eine lohnende Möglichkeit für Hypothekarkreditgeber sein, sich jetzt Zinssätze zu sichern und im Gegenzug eine geringe Kostenprämie zu zahlen.

Grundsätzlich können die privaten Bauträger die Fördermittel der KfW jedoch nicht unmittelbar, sondern nur über eine Hausbank oder Wohnungsbaugesellschaft beantrag. Für die Grunderwerbssteuer werden - je nach Land - zwischen 3,5 und 5,5 vom Hundert der gesamten Kosten erhoben, der notarielle Begünstigte hat das Recht auf bis zu 1,5 vom Hundert des Anschaffungspreises für seine Dienstleistungen (einschließlich der Grundbucheintragung).

Für eine gelungene Maklertätigkeit hat der Broker Anspruch auf eine Vermittlungsprovision zwischen 3,57 und 7,14% vom Kaufpreis - die exakte Summe ist ebenfalls vom Land abhängig. Die Rückzahlung ist umso geringer, je größer die Rückzahlung, je kurzfristiger die Laufzeiten und je geringer die Gesamtinvestition. Der Niedrigzinsanteil sollte von den Gebäudeeigentümern möglichst für eine höhere Rückzahlung anstelle der sonst üblicherweise ein bis zwei Prozentpunkte genutzt werden.

Eine Rückzahlung von drei bis vier Prozentpunkten macht den Kauf von Immobilien per Saldo wesentlich vergünstigt. Wenn Sie vier Prozentpunkte des Beitragseinkommens des Vorjahres - höchstens 2100 EUR - investieren, erhalten Sie den Riester-Bonus in voller Höhe: 154 EUR Grundbonus und weitere 185 EUR pro Kinde, für jedes ab 2008 gebürtige Jahrgangs. Das derzeitige niedrige Zinsniveau sollte die Zukunft der Baumeister absichern.

Deshalb sollten sich die Hausbauer jetzt lieber auf eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren statt der sonst üblicherweise zehn Jahre einigen. Bei einer soliden Baufinanzierung sollte das Kapital 20 bis 30 Prozent der gesamten Kosten ausmachen. Gebäudeeigentümer und Käufer von Immobilien in Deutschland tragen durchschnittlich 42,9 Prozentpunkte zu ihrer Investition bei, wie eine Studie von TNS Infratest aufzeigt.

Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 205.000 EUR, das sind rund 88.000 EUR an Eigenmitteln. Im Hypothekarkreditgeschäft sind gute Zinssätze nicht alles. Obwohl beinahe jeder den Zins betrachtet, wird oft die Rückzahlungsrate unterbewertet. Der in der Vergangenheit häufig verwendete anfängliche Rückzahlungsbetrag von einem Prozentpunkt führe zu recht hohen Laufzeiten bei niedrigem Zinsniveau, erläutert der Bankenverband in Berlin.

Jeder, der ein Kredit von 100.000 EUR zu einem Zins von drei Prozentpunkten aufgenommen hat, hat seine Verbindlichkeiten erst nach etwa 46 Jahren mit einer ersten Rückzahlungsrate von einem Prozentpunkt zurückgezahlt. Er wird in diesem Zeitraum rund 85.000 EUR Zinsen zahlen. Wählt der Darlehensnehmer statt dessen eine anfängliche Rückzahlung von drei Prozentpunkten, ist er bereits nach etwa 23 Jahren verschuldungsfrei.

Der Zinsaufwand beträgt in diesem Falle nur rund 39.000 EUR. Mit einer Rückzahlungsquote von zunächst fünf Prozentpunkten würde sich die Laufzeiten gar auf fast 16 Jahre verkürzen, die Zinsaufwendungen auf fast 26.000 EUR. So sollten Gebäudeeigentümer in Niedrigzinsphasen eine raschere Entschuldung durch eine hohe Rückzahlung und eine größtmögliche Zinsbindungsdauer erreichen.

"Privathausbau ist ein kompliziertes Projekt. Wahrscheinlich braucht kein anderer privater Kauf so viel Zeit. Honorare, Abgaben, Spesen, Zinserträge, Installationskosten oder Dienstleistungen für den Gemüsebau - bei so vielen Dingen verliert der Bauherr rasch den Durchblick. Gebäudeeigentümer übersehen oft, dass die ersten Zahlungen auch nach der ersten Teilzahlung noch ausstehen.

Problematik: Wenn zusätzliche Finanzmittel benötigt werden, können die Gebäudeeigentümer verschlechterte Bedingungen haben. Zu hoch der Eigenanteil: Kunden schätzen ihre Chancen manchmal mit dem Eigenanteil an Bauleistungen zu hoch ein. Wenn der Bauherr jedoch eine zu große "Muskelhypothek" abgeschlossen hat, kann dies bittere Rache nehmen. ? Arbeitsplatzverlust: Bei plötzlich auftretender Erwerbslosigkeit sind die Menschen oft ratlos, wie die Baufinanzierung weitergehen soll.

Die Betroffenen bemühen sich oft, ihr eigenes Haus so rasch wie möglich zu veräußern. Es ist auch eine Prüfung angebracht, ob die Rückzahlung z.B. von zwei auf ein Prozentsatz zurückgenommen werden kann. "Wurde die Förderung zu eng bemessen, kann dies zu Problemen kommen - eine Rückstellung von etwa zwei Prozentpunkten des Finanzierungsbetrages sollte unbedingt von den Hausbesitzern zurückgehalten werden.

Wenn sich die Bauarbeiten verzögern, müssen die Gebäudeeigentümer weiter Wohnungen anmieten - die dadurch entstehende Mehrmiete kann die Berechnung vereiteln.