Stiftung Warentest Geschlossene Immobilienfonds

Stiftung Warentest warnt: Investoren gehen mit geschlossenem Fond mehr als vier Mrd. EUR verloren - Konjunktur

Gustav M. wollte sich tatsächlich vom Boom der Immobilie in der Stadt erholen. Die vermögende Rentnerin aus dem kleinen Ort Erkelenz am Niederrhein hat deshalb in einen Immobilienfonds investiert, der ein Bürohaus in Moabit besitzt. Bei Investitionen in Liegenschaften, Schiffe, Windkraftanlagen oder Mediafonds haben Investoren in den letzten Jahren Milliardenverluste hinnehmen müssen, so eine am vergangenen Tag von der Stiftung Warentest publizierte Studie.

Von den Verbraucherschützern wurden fast 1140 geschlossene Investmentfonds geprüft, die von 1972 bis heute lanciert wurden: Durchschnittlich haben nur sechs vom Hundert der Mittel ihre Ertragsprognose, gemessen am angelegten Geld der Investoren, erfüllt, so ein neuer Report der Fachzeitschrift "Finanztest". Die Investoren brannten 4,3 Mrd. EUR. Ihnen waren jedoch 15,4 Mrd. EUR Gewinn versprochen worden.

Bei 69% der Mittel gab es Einbußen. Im Falle von Anlagefonds wird zwischen offenem und geschlossenem Anlagefonds unterschieden. WÃ?hrend offener Fond an der Börse gehandelt wird und ein Anleger die Möglichkeit hat, einen Teil der Anleihen zu kaufen oder zu verÃ?uÃ?ern, arbeiten geschlossene Fondstypen nach anderen Verfahren. Investoren in geschlossene Immobilienfonds investieren unmittelbar in Firmen und können im Konkursfall alles einbüßen.

Typisch sind Investitionen in Liegenschaften oder Windkraftanlagen, früher auch in Schiffen. Dabei untersuchten die Prüfer 666 bereits aufgelösten Fond. Laut "Finanztest" haben sie die bisher erfolgten Auszahlungen und die Preise, mit denen die Anteile der 473 noch in Betrieb befindlichen Anlagefonds letztmalig an der Sekundärbörse notiert wurden, gegenüberstellt. Durchschnittlich 57% der Immobilienfonds, 62% der Umwelt-, 81% der Schiffs- und 96% der Mediafonds verloren ihr investiertes Kapital ganz oder teilweise, stellte die Stiftung Warentest fest.

Bewertet wurden Mittel mit einem Volumen von rund 37 Mrd. EUR.

Abgeschlossene Immobilienfonds im Test: hohe Kommissionen, niedrige Sicherheiten

Abgeschlossene Immobilienfonds verheißen hohe Erlöse. Allerdings bewertet die Stiftung Warentest die Investitionen schlecht. Die Stiftung Warentest mahnt jedoch nach einer Prüfung der Angebote, sein eigenes Kapital nicht auf diese Weise zu investieren. "Jeder geschlossene Fond kann schief gehen", sagt Hermann-Josef Tehnhagen, Chefredaktor der Fachzeitschrift Finanzztest, in deren Dezemberausgabe die Resultate auftauchen. Die Idee der Fonds: Ein Dienstleister holt Gelder ab und setzt sie in ein großes Immobilien-Projekt, zum Beispiel ein Warenhaus.

Bei ausreichender Deckung schliesst der Betreiber den Fond - die Fondsanteile können bis zum Ende der Frist nicht gekündigt werden. Bei einem Konkurs des Anlagefonds, z.B. weil die Fläche nicht vermietet werden kann, ist das Kapital des Investors weg. Keiner der 58 von der Stiftung Warentest untersuchten Immobilienfonds hat eine gute oder sehr gute Bewertung erhalten.

Bereits in der Voruntersuchung sind 36 der Mittel ausgefallen - "zu riskant", hieß es. Beispielsweise, weil ein großer Teil des Sondervermögens durch Darlehen oder - noch risikoreicher - durch Fremdkapital in Fremdwährung gedeckt ist. "Für Privatanleger sind diese Mittel vollkommen ungeeignet", sagt Stephan Kühnlenz, der die Ermittlungen leitete.

Unter den übrigen Mitteln führen die hohen Kommissionen für Kreditinstitute und Broker sowie die langen Fälligkeiten zu schlechteren Bewertungen. Dennoch erscheint das Investment beliebt: "Geschlossene Immobilienfonds sind von großer Bedeutung und werden sehr gut beworben", sagt Kühnlenz. Nach Angaben des Verbandes Geschlossener Immobilienfonds (VGF) haben die Betreiber von Immobilienprojekten in Deutschland im ersten Semester 2012 gut 730 Mio. EUR eingesammelt.

Die VGF widerlegt die schwachen Ergebnisse und kritisiert die Beurteilungskriterien der Tester: "Zum Beispiel haben Gelder mit einem hohen Verschuldungsgrad auch einen stärkeren Vermögenszuwachs", sagt CEO Eric Romba. Nichtsdestotrotz gibt er zu: "Wer nur über 10.000 EUR verfügt, sollte keinesfalls in einen offenen Investmentfonds investieren". Kühnlenz von Finanzztest empfiehlt zudem: "Maximal 5 Prozentpunkte der Investitionssumme sollten in geschlossene Immobilienfonds investiert werden und nur, wenn ein Totalverlust absorbiert werden kann.