Steuervorteile Immobilie Kapitalanlage

Spätere einkommensbezogene Aufwendungen

Vor dem Hintergrund der anhaltenden Verunsicherung an den Kapitalmärkten erfreut sich die Immobilie großer Popularität. Doch ob sich eine Investition rechnet, ist oft von den steuerlichen Vorteilen abhängig. Bei Immobilienkrediten sind trotz historischer Niedrigzinsen nur in Ausnahmefällen gute Erträge zu verzeichnen, insbesondere bei umfassenden Sanierungsmaßnahmen in den ersten Jahren. Allerdings dürfen Verlustvorträge aus der Anmietung von Grundstücken vom Finanzamt nur dann mit anderen Erträgen verrechnet werden, wenn über die gesamte erwartete wirtschaftliche Lebensdauer ein Überhang an Mieterträgen erzielt werden kann.

Wenn die Anlagen auch aus steuerlichen Gründen nicht vergeblich sein sollen, sind ihre Besitzer gut beraten, ihre seriöse und tragfähige Absicht zu beweisen, wiederholt Werbung oder die Vermittlung von Vermittlern durchzulassen. Wenn die Absicht, Erträge zu erwirtschaften, aufgegeben wurde, werden zwecklose Aufwendungen erfasst, wenn sie nach dem Fehlschlagen einer vertraglichen Bindung entstanden sind.

Pech im Pech für einen Grundstückseigentümer, der wegen gravierender Meinungsverschiedenheiten mit dem Bauherrn vor ein Gericht gegangen war und zu einer teuren Einigung kam. Das Amtsgericht hatte nach Ansicht der Richter des BFH den Abzug von Werbungskosten zu Unrecht abgelehnt, weil die Kosten erst nach Wegfall der Ertragsabsicht angefallen waren (Urteil vom 16. Oktober 2005, Az.: IX R 3/04).

Dieselbe Steuerbehandlung wurde in dem nachfolgenden Urteil vom 07. 06. 2006 (Az.: IX R 45/05) in Bezug auf Ausgleichszahlungen sowie Notar- und Anwaltskosten im Zusammenhang mit dem Erwerb von Grundstücken und der Auflösung des Kaufvertrages angewandt. Auch wenn die Steuerbehörden in der Regel auf eine Überschussprognose für langfristige Mietobjekte verzichtet haben, wird die vereinbarte Miethöhe im Zuge der Einkommensteuerveranlagung sorgfältig durchgesehen.

Bisher haben Immobilieneigentümer den vollständigen Abzug der Werbungskosten nur bei Mietverträgen von mind. 75 % der marktüblichen Miete erhalten. Dazu gehörte die Prüfung der Ertragsabsicht auf Basis einer Gesamtüberschussprognose (Mietbetrag von 56 bis 75 Prozent) oder der Bereitstellung von Wohnraum, der in einen bezahlten und einen unbezahlten Teil mit nur einem anteiligen Abzug der einkommensbezogenen Aufwendungen für die mit der unbezahlten Nutzungsbereitstellung verbundenen Aufwendungen (Mietbetrag unter 56 Prozent der üblichen lokalen Marktmiete) untergliedert ist.

Dieses komplizierte und in der Realität immer wieder zu Auseinandersetzungen mit dem Steueramt fÃ?hrende Vorgehen wurde durch eine neue Regelung im Einkommenssteuergesetz (Â 21 Abs. 2 EStG) erheblich vereinfacht: Seit Jahresbeginn wird die unbefristete Vermietung von Wohnraum bereits als voll bezahlt und fÃ?r den vollstÃ?ndigen Abzug von Werbungskosten unbedenklich angesehen, wenn der PÃ?chter zumindest 66% der ortsÃ?blichen Mieten zahlt.

Im Falle niedrigerer Mietpreise wird dieser in einen bezahlten und einen unbezahlten Anteil aufgeteilt; die gesamte prognostizierte Überdeckung innerhalb der bisher geforderten Limits entfällt. Wichtiger Hinweis: Der BFH enthält neben der Grundmiete auch die verrechenbaren Anschaffungsnebenkosten (zuletzt im Beschluss vom 12. März 2011, Az.: VI R 65/09). Dies gilt immer dann, wenn die bisher geforderte Überschuss-Prognose für Mietpreise zwischen 56 und 66% noch positiv war, aber nach der neuen Gesetzeslage ist es nun verpflichtend, die bezahlten einkommensabhängigen Aufwendungen zuzuordnen.

Abweichend davon verbleibt nur eine Erhöhung der Mieten, die die im BGB ( 558 BGB) festgelegte Mietobergrenze (keine Mietsteigerung von mehr als 20 Prozentpunkten innerhalb von drei Jahren) in vielen Faellen untersagt - schließlich ist die Obergrenze auch dann anwendbar, wenn die lokale Verkehrsmiete weit ueber der vertraglichen Mietpreisgrenze ist.

Wird eine Immobilie nur zum Teil gewerblich genutzt oder ist sie steuerpflichtig gemietet, können ab Beginn des Jahres 2011 nur noch die darauf entfallenen Umsatzsteuerbeträge einbehalten werden. Immobilieneigentümer sollten daher größte Vorsicht walten lassen, um im Zweifel den beabsichtigten betriebswirtschaftlichen Nutzen mit zuverlässigen Nachweisen beweisen zu können. Liegen mehrere getrennt gemietete Objekte oder Teile von Gebäuden auf einem Objekt, wird die Ertragsabsicht für jedes Objekt einzeln und nicht auf Objektbasis geprüft.

Der Eigentümer einer Liegenschaft mit Wohn-, Reit- und Stallgebäude hat im Falle einer Auseinandersetzung den Reitstall an Pferdefreunde und die Tenne zur Lagerung von Reisemobilen vermietet (BFH-Urteil vom 11.04.2009, Az.: IX R 39/08). Andernfalls können die Finanzbehörden davon ausgehen, dass die Absicht, Einnahmen zu erzielen, aufgegeben wird und den Abzug von Werbungskosten verweigern (Urteil vom 24. Juli 2009, Az.: IX R 54/08).

Der Bundesfinanzhof betrachtet daher den zeitlich begrenzten Bezug zwischen Sanierungsmaßnahmen und Vermietungen, die Dauer der Sanierung und die (fehlende) Vorhersehbarkeit, ob und wann die Räumlichkeiten zukünftig wirklich zu vermieten sind (BFH-Urteil vom 25. 06. 2009, Az.: IX R 54/08). Seit 2008 kann die Immobiliensteuer auf Gesuch hin nur dann um jeweils rund ein Viertel gesenkt werden, wenn die tatsächlichen Bruttomieteinnahmen aus der Grundmiete inklusive Anschaffungsnebenkosten um mehr als 50 Prozentpunkte unter dem im jeweiligen Jahr üblichen Bruttogewinn liegen.