Offene Fonds

sie sind bei ihrer Auflegung nicht in ihrer Anzahl begrenzt. Zahlreiche übersetzte Beispielsätze mit "open funds" - Englisch-Deutsches Wörterbuch und Suchmaschine für Millionen von englischen Übersetzungen. Open-End-Fonds gehören zur Klasse der Investmentfonds und können im Gegensatz zu geschlossenen Fonds an einer Börse gehandelt werden.

Eigenschaften ">Bearbeiten | | | Quellcode bearbeiten]>

Open-ended Real Estate Funds (OIF) sind offene Anlagefonds, die es Anlegern erlauben, relativ geringe Beträge in eine Immobilie zu investieren. Es gibt neben Offene Immobilienfonds die Geschlossenen Fonds. Die Verwaltung des Fondsvermögens erfolgt durch eine KVG, eine so genannte Kapitalanlagegesellschaft. Werden mehr Anteile des Fonds zurückgenommen (aus Fondssicht eine so genannte "Rücknahme von Anteilen") als liquide Mittel zur Verfügung stehen, kann der Fonds entweder fremdes Kapital beschaffen, was die Erträge mindert, oder er muss eine Immobilie auflösen.

Oftmals können dann nur die renditestarken Immobilien verkauft werden, was die Erträge des Fonds weiter reduziert. Um dieses Problem abzumildern, haben Großanleger eine Mindesthaltedauer von 2 Jahren und eine Frist von einem Jahr ab dem 1. Januar 2011 (siehe unten). Investitionen in Immobiliensondervermögen können je nach Fondsstruktur Steuervorteile haben. Die Wertsteigerung eines Immobiliensondervermögens ist ein Teil des Ertrags.

So können ausschließlich im Inland investierte Fonds mit bis zu 100% Steuerbefreiung ausbezahlt werden. Der Fonds sammelt Gelder für Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Shoppingcenter, Hotel und Stadtteile. Häufig haben die Fonds mehr als 150 erschlossene und unerschlossene Parzellen sowie Grundstücksrechte an unterschiedlichen Orten.

Der Offene Immobilienfonds muss über zehn unterschiedliche Immobilien verfügen. Im Erwerbszeitpunkt darf keine Immobilie mehr als 15% des Sondervermögens ausmachen. Das Fondsvermögen kann bis zu 49% für Investitionen in Immobilien-Gesellschaften genutzt werden, an denen die Fondsleitung die Mehrheit des Kapitals hält. Prominente Gebäude der Offenen Fonds sind unter anderem das Chilenhaus und der ABC-Bogen in Hamburg, die Berliner Arkaden Potsdamer Platz, die Polygon-City in Ratingen, Le Centorial und der La Defense Espace 21 in Paris,

Für die Liquidität müssen die Mittel zwischen 5% und 49% der Schuldverschreibungen oder ähnlichen leicht verfügbaren Investitionen sein. Allerdings dürfen Darlehen nur für bis zu 50% des Immobilienportfolios des Fonds abgeschlossen werden. Die Verbriefung von Anteilen des Fondsvermögens erfolgt in Anteilen nach § 33 InvG.

Die einzelnen Fonds haben mehr als 20 Mio. Anteilsscheine im Umlauf. 2. Die Wertpapiere sind abtretbar und müssen von der Investmentgesellschaft auf Verlangen des Eigentümers zurückgegeben werden. Darüber hinaus kann die Bundesanstalt die Rücknahme von Anteilen zum Schutze der Aktionäre aussetzen. Der Rücknahmepreis wird von der Investmentgesellschaft oder einer depotführenden Bank berechnet und an jedem Handelstag veröffentlich.

Das Nettovermögen des Fonds wird durch die Zahl der emittierten Fondsanteile geteilt. Die Netto-Fondsvermögen setzen sich zusammen aus dem Marktwert der vom Fonds übernommenen Objekte und der liquiden Mittel abzüglich aller durch ein Gutachten festgestellten Verpflichtungen und Rücklagen. Kumulierte Objektfonds hingegen legen Miet- und andere Einnahmen an. Der Kursverlauf von Offenen Immobilienfonds wird durch die jährliche Verteilung und die Performance der Investmentzertifikate festgelegt.

Die Jahresperformance der Offenen Immobilienfonds lag nach Berechnung des BVI Bundesverband Investment und Asset Management zwischen 1975 und 2003 zwischen +5,6% und +3,3%. In 2006 hat ein unbefristeter Immobilienspezialfonds erstmalig einen Verlust erwirtschaftet. Für die treuhänderische Führung eines Fonds ist die Vermögensverwaltungsgesellschaft (KVG) zuständig. Sie erhebt für ihre Aktivitäten die Anlegergebühren einschließlich eines Einmalaufschlags von 5 bis 5,5 vH.

Wenn sie einen Fonds gründen will, muss sie über ein Anfangskapital von 125.000 ? oder 300.000 ? verfügen. Überschreitet das Vermögen des Fonds 250 Mio. , muss die KVG weitere eigene Mittel in einer Größenordnung von mind. 0,02% des den Fonds überschreitenden Betrages aufnehmen. Offene Investmentfonds sind zwar reglementiert, aber für Privatanleger nur bedingt schutzfähig.

Die Fondsgesellschaft riskiert vor allem, dass offene Investmentfonds geschlossen werden, wenn die Investoren einen hohen Kapitalbetrag zur gleichen Zeit erhalten wollen. Der Verkauf von Objekten, die die Fondsgesellschaft in solchen Situationen unter Termindruck verkaufen muss, führte in der Regel zu beträchtlichen Kursverlusten für die Investoren (siehe auch Kapitel "Historie"). In der Schweiz wurden 1938 zum ersten Mal offene Investmentfonds aufgesetzt.

Im Jahr 1959 haben die Bayrische Hypotheken- und Wechsel-Bank und die Bayrische Vereins-Bank den ersten Fonds dieser Art in Deutschland aufgelegt. Die Popularität von Immobilien-Spezialfonds nahm nach der Schaffung eines sicheren Rechtsrahmens 1969 zu. Von 1972 bis 2006 ist die Zahl der Fonds in Deutschland von acht auf nunmehr 32 gestiegen Die Fondsart gibt es nun auch in Spanien, Österreich (seit 2004) und Frankreich (seit 2006 Organisme de placement collectif dans l'immobilier - OPCI).

Lange Zeit galt der Offene Immobilienspezialfonds als echte Gewinngarantie. Keine einzige Kasse verzeichnete Einbußen. Besonders sichere Fonds mit längerfristigen Mietverhältnissen. Der Schwerpunkt der Open-End-Fonds auf den deutschen Immobilienmarkt wird seit Jahresbeginn 2004 immer schwieriger, da viele Büroimmobilien mit Stagnation und sinkenden Mietpreisen zu kämpfen hatten oder kaum mietbar waren. Der Ausschüttungsbetrag der betreffenden Fonds ging zurück.

Offene Investmentfonds, die sich vor allem auf den Ankauf von Immobilien in fremden Märkten konzentrierten, waren davon zunächst nicht berührt. Einige Offene Immobilienfonds haben im Jänner 2009 die Rückgabe von Anteilen an Fonds für (zunächst) bis zu zwölf Monaten eingestellt. Damit sollen die Investoren geschützt werden, da Aktiva nur unter dem Eindruck der Finanzmarktkrise mit erheblichem Abschlag liquidiert werden können, um die Renditeanforderungen zu erfüllen.

Die Rücknahme von Anteilen an offen stehenden Investmentfonds wurde am 16. April 2010 wieder ausgesetzt. Nach der Rückgabe von Investmentfondsanteilen durch Investoren wurden zum zweiten Mal die Gesellschaften KANAm Grundinvest und SEB Immobilien Invest aufgelöst. Begründet wurde dies damit, dass der vom Bundesfinanzministerium vorgestellte Diskussionsentwurf über das geplante Kapitalmarktgesetz, vor allem die neue Regelung der offenen Investmentfonds, zu einer enormen Unsicherheit bei den Investoren führte.

Aus Gründen des Anlegerschutzes würde daher der derzeitige starke Anstieg der Rücknahmeanträge für Fondsanteile zeitweilig ausgesetzt. Die Investmentgesellschaften haben demnach die Regelungen zum Schutze des Investors und seiner Anlage in ihrer Anlagestrategie, der Präsentation des Sondervermögens und der Offenlegungspflicht zu berücksichtigen. Die Investmentgesellschaft ist eine Form des Spezialkreditinstituts und wird von der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) beaufsichtigt.

Aus dem Investitionssteuergesetz (InvStG) resultieren die steuerrechtlichen Randbedingungen. Aufgrund der in der Vergangenheit entstandenen Liquiditätsengpässe wurden die Regelungen, nach denen Investoren ihre Aktien zurückkaufen können, schrittweise gestrafft. Die Rücknahme von Anteilen muss der Investmentgesellschaft durch eine unentziehbare Rücknahmeerklärung innerhalb von zwölf Monaten zugehen. Der Zeitraum für die Aussetzung der Rücknahme bei mangelnder Liquiditätsausstattung des Fonds liegt bei 36 Monate.

Reichen diese Fristen nicht aus, verfällt das Recht der Investmentgesellschaft, das Sondervermögen zu managen. Der Immobilienfonds des Fonds hat zwar keine zivilrechtliche Rechtspersönlichkeit, ist aber eine eigenständige steuerliche Einheit. Der Grundgedanke der Einkommensbesteuerung für die Aktionäre ist jedoch, sie von der Körperschaft- und Gewerbeertragsteuer zu befreien. Der Grundsatz der Transparenz findet auf die Versteuerung der Aktionäre Anwendung, wonach die Aktionäre ihre Einkünfte so besteuern, als ob sie eine Direktinvestition vorgenommen hätten.

Sind die Fondsanteile Teil des privaten Steuervermögens, erwirtschaftet der Aktionär Erträge aus Vermögenswerten, die bis 2008 der Kapitalertragssteuer und ab 2009 der Verrechnungssteuer unterworfen sind. Sind die Aktien hingegen Teil des Betriebsvermögens, gibt es Betriebserträge und die Art der Erträge hängt von der Art der Erträge des Unternehmens ab, zu dem die Aktien zählen.

Die vom Aktionär zu versteuernde Bemessungsgrundlage des Investmentvermögens bestimmt sich nach den von der Investmentgesellschaft alljährlich im elektronischen Bundesanzeiger bekannt zu machenden Bemessungsgrundlagen. Der Verkauf von Aktien an Offene Immobilienfonds war bis 2008 ein privater Verkauf. Somit bezieht sich die Haltedauer von einem Jahr auf die bis zum Stichtag des Erwerbs zum Stichtag des Jahresabschlusses 2008 erworbenen Aktien.

Der Gewinn aus der Veräusserung der ab dem 1. Jänner 2009 übernommenen Aktien ist in der Regel abzugsfähig. Offene Immobilienfonds: Zeit für Wertbeständigkeit. Der Fritz Knapp-Verlag, Frankfurt am Main 2004, ISBN 3-8314-0768-1 Stephan Bone-Winkel: Das Strategiemanagement von Immobilien-Spezialfonds. Müller, Köln 2000, ISBN 3-932687-15-9 Christoph Loos: Strategie von institutionellen Immobilieninvestoren: Ein kompetenzorientierter Ansatz am Beispiel öffentlicher Investmentfonds (= Schreiben des Research Center Corporate Real Estate Managment. Bd. 2).

Tabias Streckel: Emission eines deutschsprachigen Open End Real Estate Fonds am Beispiel des Catella Focus Nordic Cities: Konzept einer Portfoliostruktur für den Immobilieninvestmentfonds. Immobiliengeschäftsführer Verlagshaus, Köln 2009, ISBN 978-3-89984-209-8 Wolfgang Servatius: Funktionale Defizite bei offener Immobilienanlage. Heidekraut Schwerdtfeger: Immobilienfonds-Neulinge sind nur zweitklassige Investoren.