Baugeld Finanzierung

Auch die Finanzierung einer Immobilie ist keine Kleinigkeit.

Kapital aufbauen: Worauf es bei der Finanzierung ankommt - Wirtschaftlichkeit

Hamburg. "Die Entscheidung für Wohnimmobilien fällt vor allem im Lebensalter zwischen 25 und 45 Jahren, sagt Dieter Jurgeit, Vorsitzender des Vorstands der PSD-Nord. Laut einer Repräsentativumfrage des Institutes wollen 47% dieser Altersklasse eine Liegenschaft erwerben oder ein eigenes Gebäude errichten. Es ist nun möglich, die eigenen vier Wänden für weniger als ein Prozentpunkt zu finanzieren.

Für eine Immobilie, die rund 455.000 EUR inklusive Anschaffungsnebenkosten und 160.000 EUR Eigenmittel kosten, gilt ein Zins von 0,92% für die besten Baufinanzierungsvermittler wie Dr. Klein oder Interhyp und 0,95% für die Postbank mit einem auf zehn Jahre festgelegten Zins. Ein Darlehen von fast 300.000 EUR kann mit einer Monatsrate von rund 960 EUR (bei dreifacher Rückzahlung ) refinanziert werden.

"Das macht Baugeld billiger als je zuvor", sagt Michiel Goris, Vorsitzender des Vorstands der Interhyp AG, Deutschlands größter Makler für private Immobilien. Jeder, der nur 100.000 EUR Eigenmittel in diese Finanzierung einzahlen kann, wird nur leicht erhöhte Zinskosten zahlen. Ein Darlehen von rund 1,12% kostet bei einem Zins von rund 1.200? pro Monat für die gleiche Tilgung.

Das ist auch kaum mehr, als viele Menschen in Hamburg für Mieten aufwenden. Die HypoVereinsbank verzinst sich mit 1,14 Prozentpunkten, die Postbank mit 1,64-Prozentpunkten. Das Wachstum liegt weit unter den Wachstumsraten des ersten Halbjahrs 2015. Die ersten Banken berichten von einem Minus von bis zu acht Prozentpunkten bei der Neuvergabe von Immobiliendarlehen.

Waren es vor einem Jahr noch Wachstumsraten von rund 50 Prozent, so sind die Angaben zur Unternehmensentwicklung nach wie vor annähernd. Obwohl die Bundesbank von "einer nachhaltig guten Entwicklung" redet, vermeidet sie dennoch handfeste Kennzahlen. Allein für die Hansestadt Hamburg hatte die BayernLB im vergangenen Jahr einen Anstieg des Baufinanzierungsneugeschäfts um 50 v. H. verzeichnet.

Das Neugeschäftsvolumen der Hamburgischen Sparkasse wuchs um zehn Prozentpunkte gegenüber einem Drittel der Vorjahre. Einen Anstieg von sechs Prozentpunkten verzeichnet die Volksbank Hamburg. Gegenüber dem ersten Semester 2015 verzeichnen die Sparkassen Hamburg und die PSD Nord einen Rückgang des Neugeschäfts.

"Der höhere Einkaufspreis hat in der Regel einen stärkeren Einfluss auf das Neuauftragsvolumen als die Zahl der Verträge", sagt Bernhard Westerhoff, Vorsitzender des Vorstands der Sparda-Bank Hamburg. In Hamburg beispielsweise sind die Einfamilienhauspreise aus dem bestehenden Portfolio seit 2010 um 44% gestiegen. Der Preis für Stockwerkeigentum stieg um 65 Prozentpunkte. Weil die Hausbank nun den gesamten Zeitraum der Finanzierung, also Dekaden, betrachten und dafür eine Bonitätsprüfung durchführen muss.

"Betroffen sind vor allem Jugendliche, Selbständige und Pensionäre, denen es schwer fällt, Finanzierungszusagen zu erhalten", sagt Stephan Scharfenorth, geschäftsführender Gesellschafter des Hypothekenportals Baufi24. Zwei von drei Hamburger Volksbanken geben aufgrund der neuen Verordnung zu, dass es zu Problemen bei der Baufinanzierung kommt. "Einzelne Kreditverweigerungen, die es vor der neuen Verbraucherschutzrichtlinie nicht gab", sagt Westerhoff von der Sparda-Bank Hamburg.

Andererseits sagt dazu die HypoVereinsbank in Hamburg, Frau Karwei: "Die Verordnung hat sich bisher nicht negativ auf die Ausleihungen an unsere Kundschaft ausgewirkt. "Im Großen und Ganzen sind Hamburgs Kreditinstitute weiterhin zuversichtlich. "In Anbetracht der äußerst losen Währungspolitik der EZB und der inzwischen rückläufigen Rendite deutscher Staatsanleihen werden die Zinssätze in den nächsten Wochen voraussichtlich leicht sinken", rechnet Stefan Knoll, Head of Private Clients in der Deutsche Bank Nordrhein-Westfalen.

In Hamburg erwartet die HypoVereinsbank weitere Preiserhöhungen, auch an bisher weniger nachgefragten Orten wie Harburg und Bergedorf. "Zwischen Anlegern und Eigennutzern ist der Wettbewerb hoch", sagt Frank Oetjen von der Hamburgischen Volksbank. Laut der Untersuchung der PSD Banken Nord steht bei der Generierung 45+ der Kauf einer grösseren und schönsten Immobilie im Mittelpunkt.

Davon betrachten 71% Immobilien als Objekt der Altersvorsorge und krisensicheren Geldanlage. Die Hamburgische Nationalbank hat nach drei Jahren Entwicklungszeit die so genannte flexible Hypothek auf den Weg gebracht. 2. "Damit sind wir die erste Hausbank, die vorerst ohne zusätzliche Kosten eine Zahlungspause anbietet", sagt er. "Bislang können Kundinnen und Kunden einzelner Kreditinstitute nur den Rückzahlungsanteil ihrer Finanzierung kürzen, müssen aber in jedem Falle den Verzinsungsanteil der Tranchen zahlen", sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung.

Bei der PSD Nord wurde auch die Finanzierungsdauer außerhalb der Normen von fünf, zehn oder 15 Jahren flexibilisiert. Eine Finanzierungsreserve von zehn Prozentpunkten der Kreditsumme soll zudem für mehr Spielraum sorgen. Denn der Kreditsatz und die zusätzlichen Kosten der Immobilien wie Grunderwerbssteuer, Wärme, Wasser sind nicht mehr als 40 Prozent des zu zahlenden Monatseinkommens, schätzt Verbraucher.

Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuer und Notargebühren können bis zu zwölf% ausmachen. Für 400.000 EUR kostete ein Wohnhaus etwas mehr als 48.000 EUR. Die Verzinsung liegt zwischen 1,60 und 1,80 Prozentpunkten. Die KfW vergibt Förderdarlehen mit einer Verzinsung von 0,75 Prozentpunkten, wenn gewisse energetische Standards erfüllt sind.