Kredit für ein Haus ohne Eigenkapital

Finger weg vom Kauf eines Hauses auf Kredit

Das sehr niedrige Bauzinsniveau macht es möglich: Kauf oder Bau eines Hauses ohne Eigenkapital. Einige Provider empfehlen es auch. Aber das ist eine Gefahr - für den Schuldner und nicht zu vergessen für die gesamte Wirtschaft. Derjenige, der den Begriff "Haus ohne Eigenkapital" in Google einträgt, wird rund 350.000 Treffer sehen. Für ein so besonderes Fach ist das einiges.

In der Regel verfasst der Massivhaus-Anbieter Town & Land in einer tagesaktuellen Pressemeldung zum Beispiel, die empirische Formel liest sich bei der Wohnungsbaufinanzierung sogar gebrauchte Wohnimmobilien: Möglichst viel Eigenkapital, so wenig Schulden wie notwendig. Dies bedeutet, dass aus Bankensicht und für eine langfristige, tragfähige Finanzierbarkeit 20 bis 30 Prozent des Eigenkapitals der puren Herstellungskosten erwünscht sind.

"Wie viel Eigenkapital der Kunde gegebenenfalls braucht, ist immer vom jeweiligen Fall abhängig, d.h. von den ökonomischen und familiären Verhältnissen. "Es stimmt, dass der Bericht auch die Aspekte und Maßstäbe nennt, auf die Kunden achten müssen, wenn sie ohne Eigenkapital verfahren. Nach Angaben von INTERHYP beträgt beispielsweise ein Darlehen mit einem festen Zinssatz von zehn Jahren aktuell rund 1,44 Prozent.

Vor zehn Jahren waren es noch über fünf Jahre. Nach einer Studie des ImmobilenScout 24 finanzieren mittlerweile knapp ein Viertel der Bundesbürger ihre Immobilien ohne Eigenkapital. Bei einer Gesamtzahl von 71% der Kunden sind es maximal 50.000 EUR, was in der Praxis nicht sehr viel ist.

Eine ähnliche Einschätzung der damit verbundenen Gefahren sieht die Deutsche Bank heute vor. Bundesbankchef Andreas Dombret sagte dem Magazin "Der Spiegel" bei einer Frankfurter Konferenz, die Kennziffern für das Volumen und die Kreditvergabestandards deuten auf eine gestiegene Risikobereitschaft der Finanzinstitute hin. Und als Bankaufseher ist Dombret, der im Bundesbankrat für die Bankaufsicht verantwortlich ist, sehr besorgt.

Bei den 127 Bundesbankindikatoren sind die Notierungen seit 2010 um knapp 50 und in den sieben Metropolen sogar um 60 Prozent angestiegen. Wer heute eine Liegenschaft kauft, muss also davon ausgehen, dass er diese nicht unbedingt zu einem erhöhten Kaufpreis verkaufen kann.

Dies ist besonders für diejenigen von Bedeutung, die entweder ihre eigenen vier Wänden oder eine Liegenschaft als Investition ohne Eigenkapital und im ungünstigsten Falle vielleicht auch ohne Finanzpuffer finanziert haben. Wenn sie nämlich auf einmal verkauft werden müssen, weil der Hauptbeschäftigte seinen Arbeitsplatz verloren hat oder erkrankt, oder weil andere Kosten anfallen, können sie ihr Eigentum nur mit Verlusten loswerden.

Dies bedeutet, dass die Eigen- und Investitionsfinanzierung einer Liegenschaft ohne Eigenkapital derzeit besonders risikobehaftet ist. Zudem ist zu berücksichtigen, dass eine Finanzierungen ohne oder mit einer sehr niedrigen Eigenkapitalquote in der Regel zu höheren Zinssätzen führt und die Rückzahlung wesentlich zeitraubender ist.

Deshalb empfehlen die meisten Fachleute auch, ein solches Projekt nicht ohne Eigenkapital durchzuführen. Eine plötzliche Konjunkturabschwächung könnte die Rückzahlung zahlreicher Darlehen gefährden. Im ungünstigsten Falle, wie in der Finanzmarktkrise 2008 in den USA, könnte dies zu Ungleichgewichten bei den Banken kommen.

Gleichzeitig gab es laut der Schweizerischen NZZ einen Bericht, wonach die Homecapital-Gruppe mit einem privaten Investor eine Kreditlimite von zwei Mrd. USD aufgrund drastisch schrumpfender Einzahlungen bei ihrer Tochtergesellschaft Trust einräumt. Infolgedessen sank der Anteil um 67 Prozentpunkte.